房地产项目投资与融资第三次作业题及答案.docVIP

第3次作业一、填空题（本大题共10分，共 5 小题，每小题 2 分）1. ______ 是用以衡量企业短期偿债能力的重要依据。2. 证券按照权利内容划分，可以分为 ______ 、 ______ 和 ______ 。3. 房地产开发企业流动资金贷款包括 ______ 。4. 房地产抵押贷款的 ______ 是指将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行借款清偿担保的法人、其他组织或者公民，通常为借款人本人。5. 房地产投资财务数据估算包括 ______ 、 ______ 、 ______ 和 ______ 程序。二、名词解释题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）1. 征信调查2. 房地产开发经营企业托管3. 房地产投资外在效应分析4. 房地产项目融资5. 三、计算题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 季度 年份 1 2 3 4 合计 1998 13800 18700 27500 17500 77500 1999 14300 19800 26500 18400 79000 2000 13100 19400 24500 17000 74000 2001 15700 20000 28300 19400 83400 2002 15000 21400 27000 18500 82500 合计 71900 99300 90800 2. 某一房地产开发经营公司，经全面市场调查，并针对本公司现有房源及销售情况得出见下表中的报酬率统计。试按机会均等准则选择最佳方案。3. 设某房地产公司本期定额流动资金周转天数比上期缩短了 9 天，影响因素见下表： 由上表可看出，该公司定额流动资金周转天数受六个因素影响，它们之间的关系为：周转天数=（在建资金占用+成品资金占用）×360住宅销售收入+代建工程收入+预收购房定金+预收代建工程款运用因素替换法，求出因素影响表，并作出分析 4. 某房地产项目投资总额为2500万元，A方案全部由公司自有资金投资，B方案总投资70%（即1750万元）依靠抵押贷款解决，其余为自有资金。其中，抵押贷款利率为6%，贷款期限为20年，而且银行要求该公司20年内按年等额偿还。假设该项目面临三种效益状态，各状态发生的概率及每年的经济收益如表4，表5，表6所示：表4?项目经营收益表?单位：万元 其中，表6中债务本息（Li）的计算过程如下：Li=pInvisibleTimes;[i(1+i)n](1+i)n（万元）由表4，表5，表6所提供的资料，进行如下计算：（一）计算?A方案与B方案的投资收益期望值；（二）计算A,B方案投资的风险度并作出相应分析。 5. 某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价1 500元，总开发建筑面积2 000平方米，销售税税率为5%，预计每平方米建筑面积的变动成本为800元，假设开发期间的固定成本为100万元。（1）试计算该开发项目的预期利润。（2）假设该房地产公司拟实现目标利润50万元，问应该开发多少建筑面积？（3）假设其他因素不变，但欲实现开发利润40万元，问每平方米售价应定为多少？（4）假设该房地产公司在开发面积、单位售价、固定成本都不变的情况下欲实现30万元的利润，每平方米变动成本应将为多少？（5）假设该房地产公司在其他因素不变的情况下，欲实现30万元的利润，固定成本应控制在什么水平？（6）试计算在所得税税率为33%时，该房地产公司欲实现20万元的税后利润，应开发并销售多少平方米的建筑面积？四、简答题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 简述房地产投资风险的特征。2. 在可行性研究阶段，进行外在效应分析时主要有哪些步骤。五、论述题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 什么叫住房抵押贷款证券化？试论述住房抵押贷款证券化运作的相关内容。2. 分别根据土地使用权来源的不同，解释各级土地市场中土地的开发成本。答案：一、填空题（10分，共 5 题，每小题 2 分）1. 参考答案：流动比率解题方案：流动比率评分标准：每空1分2. 参考答案：商品证券；货币证券；资本证券解题方案：房地产证券分类评分标准：每空1分3. 参考答案：土地及商品房贷款解题方案：房地产银行授信业务的形式和内容评分标准：每空1分4. 参考答案：抵押人解题方案：抵押人评分标准：每空1分5. 参考答案：熟悉项目概况 、 制定估算工作计划 、 收集资料、进行估算解题方案：房地产投资财务数据估算程序