房地产评估第三次作业题及答案.docVIP

第3次作业一、多项选择题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分）1. 直接资本化法的优点是( )A. 指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 B. 通常只需要测算未来第一年的收益 C. 每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D. 资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系2. 在收益法中，下列哪一种说法是正确的（ ）A. 净收益占有效毛收入的比率称为净收益率 B. 运营费用占潜在毛收入的比率称为运营费用率C. 投资回报占投资回收的比率称为报酬率 D. 报酬率与投资风险正相关3. 对于同一估价对象，宜选用两种以上的估价方法进行估价，如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，则( )。A. 有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法 B. 收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法 C. 具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用成本法作为其中的一种估价方法4. 一般来说，房地产投机对房地产价格可能的影响有（ ）A. 引起房地产价格上涨 B. 引起房地产价格下跌 C. 起着稳定房地产价格的作用5. 在传统方法中，正确地估算投资利息需要把握( )A. 应计息的项目，计息期的长短 B. 计息的方式 C. 利率的大小，计息周期 D. 折现率6. 成本估价法可作为以下（ ）估价的首选方法。A. 写字楼 B. 商场 C. 政府办公楼 D. 学校用房7. 下列因素中会导致建筑物经济上的折旧的是( )A. 使用磨损B. 现行政策重大改变?C. 城市规划重大改变D. 建筑技术进步E. 功能上落后8. 在房地产估价中，如果估价目的不同，则( )A. 估价的依据有可能不同B. 估价的方法有可能不同C. 估价对象的范围有可能不同D. 不影响估价结果的公正性E. 不影响估价报告的用途9. 房屋权属证书有三种，分别是（ ）A. 《房屋所有权证》 B. 《房屋产权证》 C. 《房屋他项权证》 D. 《房屋共有权证》10. 下列哪些可列为市场法适用的对象（ ）A. 房地产开发用地 B. 普通商品住宅 C. 清真寺 D. 标准工业厂房二、判断题（本大题共10分，共 10 小题，每小题 1 分）1. 均衡是市场价格运 行的必然趋势，如果市场价格由于某种因素或者某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或上升的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。?（）2. 在中国现行的土地制度下，由于土地具有 不可毁灭性，不能再生产，其价格通常随着时间的流逝而上升，所以不仅无折旧，而且会自然增值。?（）3. 如果房地产没有交换价值不一定没有使用价值。（）4. 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、旧房、现房、期房等。?（?）5. 房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。（ ）6. 在某房地产市场对某类房地产采用市场法求得的价值为7000元/m2，采用收益法求得的价值为3000元/m2，则说明此类房地产市场存在一定的泡沫。?（）7. 出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。?（?）8. 非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。（??? ）9. 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。?（?）10. 地价是地租的资本化。（?）三、名词解释题（本大题共10分，共 2 小题，每小题 5 分）1. 毛地定义2. 房地产的定义以及存在形态四、计算题（本大题共20分，共 2 小题，每小题 10 分）1. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，