2011.07.01旅游地产解读及典型案例研究PPT.ppt

适应性 KPI体系 商务活动核心驱动力 资源稀缺度 主要依靠商务活动驱动，但也需要较为良好的自然资源以增强作为旅游度假区的吸引力 获得的政策支持力度 由于商务活动的聚集要依靠政府的引导，政府的政策支持与宣传对建立商务活动驱动型旅游度假区的区域影响力至关重要，对政策依赖性较高 区域经济发达程度 需要经济飞速发展，带来大量的公务、商务会议活动的需求 城市化程度 对周边城市化水平要求较低 开发主体跨行业操作能力 开发主体需具备强大的商务会议策划操作能力，以商务活动带动旅游业的发展，需要较强的跨行业操作能力 商务会展驱动型旅游度假区的适应性KPI体系 成功关键 四：成都芙蓉古城案例研究 区位：位于成都西郊青羊界，新成温公路成-温-郫生态城市带快速通道旁，距市中心20多公里 交通：距市区二环路仅10余分钟车程；设有开通芙蓉古城至成都市区的公交专线 资源：成-温-郫国家级生态农业保护带、海峡两岸科技园、华西医学院青羊校区、四川省商业学校、成都星星外国语学校等 占地面积：680亩 建筑面积：20.43万平方米 容积率： 0.4 绿化覆盖率：72% 建筑密度：17% 芙蓉古城利用成都地域文化，打造居住、休闲度假、旅游观光等多种功能，引领传统文化氛围的生活方式 简介 定位为融居住、旅游、休闲度假、投资于一体的大型复合式旅游地产项目。 项目定位：集居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区 建筑风格：由川西民居宣华园、苏州民居沧浪园、云南民居拓东园、唐风民居玉溪园、独立宅院紫宸园五个组团构成，住宅均为二～三层仿传统民居的四合院与独立宅院，建筑外观典雅美观，充分体现了中国传统建筑的神韵。 目标客户： 对老成都有怀旧情结、厌倦喧嚣都市生活、收入较高且能接纳住房消费新观念的中老年人 注重“5+2”生活模式、追求个性生存状态的都市人群 预期有升值潜力的投资客户 定位 传统居住区——建筑风格多样的住宅， 毗邻生态观赏型温泉， 环境静雅； 特色商业区——小吃街、餐饮设施、手工艺品街、购物超市等； 文化休闲区——诗书画社、青少年素质教育中心、12000平方米的中心音乐休闲广场、2000余平方米的人造山坡景区、置信MBA学术中心等； 运动保健区——中老年人健康中心、诊所，足球场、网球场、篮球场、滑草场、羽毛球场、沙滩排球场、沙滩游泳池、高尔夫练习场、门球场、少儿武术馆、乒乓球室等运动健身场所； 会所宾馆区——生态豪华会所、酒店、客栈、博物馆等 皇城-明远楼-至公堂：三者构成老成都建筑及历史文化的灵魂主轴线 酒店宾馆分别修建于会所的西南和正北 各功能区以水系园林环境间隔和穿插，动静有致，统一和谐 整个项目重点打造旅游观光、休闲度假、商务活动、民居四大功能 功能 建筑：2层为主，面积42--212平方米不等，类型有独栋、四合院、联排，附带特色的私家花园和配套设施 建筑风格： 川西民居组团 江苏民居组团 云南民居组团 唐风建筑组团 园林：建有亭榭、小桥流水的江南风格设计，绿地景观错落有致 饮食文化：数种成都传统小吃 茶文化：铜壶、铜烟袋、铜茶椽子 水文化：龙舟比赛、放河灯等 天府街市文化：蜀绣、蜀锦、竹帘画、剪纸、泥塑、木雕等驰名中外传统手工制品 童趣文化：陀螺、响簧、铁环、毽子、风筝、弹子等有着乡土色彩的玩具 民风民俗文化：赶庙会、搭戏台、贴门神、磨刀人、打更人等老成都民俗 地域文化： 4000年历史的鱼凫文化、陈家桅杆、大石文化、琴壁空弹、梅花 街道：以成都老街道名命名各小区主干道、干道、次干道和院内道路，达成街道名的亲切和易于记忆 …... 芙蓉古城中四种建筑风格的住宅营造了强烈的中国传统文化氛围，引领有别于城市的生活方式 文化精髓 成功的人文地产打造，基于成都辐射作用和相对成熟片区，旅游地产几乎同步开发，相互促进 中端别墅定位：2003年开盘3300元/㎡，价格一路上涨，08年双拼9300元/㎡。 目前一期销售告罄，二期于2009年6月6日开盘，起价6920元/㎡ ，销售良好。 文化地产 芙蓉古城历经8年开发，1200亩高尚住宅社区呈现并入住。集居住、度假、休闲、投资于一体、融合各种中国民居建筑风格、以成都地域文化为项目内涵的老成都缩影式的极富传统色彩的小区； 从开发至今，芙蓉古城获得了中国名盘，园林式居住小区、人居环境艺术综合奖等，并于2005年获得了国家AAA级旅游景区的称号。 整体定位与市场认知为市场中产阶层的中档别墅大盘，板块及自然资源限制打造顶级人文豪宅 板块无法支持高价：成都豪宅板块为牧马山、华阳南延线板块，项目所在温江板块为中高端板块，整体板块价值无法支撑高价。 缺乏自然资源：项目缺乏山水资源，并不具备先天的优势稀缺自然资源