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房地产开发企业纳税筹划：营业税纳税筹划空间——关于营业税的若干具体问题 　　【中华财税信息网北京04/18/2003信息】　八、关于营业税的若干具体问题 　　(一)销售不动产征税的若干问题 　　1．以不动产作抵押向金融机构贷款的征税问题 　　以不动产作抵押，向银行贷款，一般有以下两种情况。 　　一种是抵押期间，不动产仍归借款人使用，如果借款人到期无力归还贷款，则不 动产归银行所有。这种抵押贷款行为，在不动产未收归银行所有以前，不动产的所有 权并未发生转移，因而也就未产生销售不动产这一应税行为。贷款期满后，因借款人 无力偿还欠款，不动产收归银行所有，此时不动产所有权发生了转移，应对借款人按 “销售不动产”税目征收营业税。 　　另一种是借款人取得贷款后就将不动产交与银行使用，以不动产租金抵充贷款利 息，那么对借款人来说，此阶段发生了不动产租赁行为，对借款入库按“服务业”税 目征收营业税。如果借款人到期无力归还贷款，以不动产抵充欠款，则借款人还应按 销售不动产征税。 　　2．以不动产投资入股的界定问题 　　所谓投资入股，必须是共负盈负、共担风险。如果名为以不动产投资入股，实际 是以取得固定利润或按销售额提成的方式取得报酬，就不属于不征营业税的投资入股 行为，而属于普通的销售或出租不动产的行为，只是其取得销售收入或租金收入的方 式有些特殊罢了。 　　3．伴随企业兼并、合并发生的不动产所有权转移行为的征税问题 　　企业兼并、合并的结果，是企业产权发生了转移，并非仅仅是不动产所有权、土 地使用权和原材料等物资所有权发生转移。企业产权发生转移不属于现行营业税的课 税对象。另一方面，从企业的合并来看，其执行结果是几个企业合并在一起组成一个 新的企业，既无买方，也无卖方。从企业兼并来看，如果把被兼并者作为“卖方”， 兼并者作为“买方”，兼并结果是“买方”吃掉“卖方”，但卖方并不因被兼并而取 得收入。因此，对于企业合并、兼并，即使规定征营业税，也没有计税营业额。 　　4．销售不动产的纳税义务发生时间 　　营业税的纳税义务发生时间，基本规定为纳税人收讫营业收入款项或者索取营业 收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天，这一基本规定与财务制度是吻合的。 但在销售不动产(以及转让土地使用权)方面，纳税义务发生时间与财务制度并不完 全一致，房地产方面的财务制度规定，转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房 已经移交，已将发票账单提交买方时，作为销售实现。而对销售不动产(以及转让土 地使用权)的应税行为，《营业税暂行条例实施细则》作了特殊规定。即凡销售不动 产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 　　5．关于个人将不动产无偿赠与他人的行为征收营业税问题 　　只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税；对个人无偿赠送 不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 　　6．以“还本”方式销售建筑物的征税问题 　　对以“还本”方式销售建筑物的行为，应按向购买者收取的全部价款和价外费用 征收营业税，不得减除所谓“还本”支出。 　　7．关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题(国税函[1996]718号) 　　个人以各购房户代表的身份与提供土地使用权的单位或个人(以下简称“地主”) 签订联合建房协议，由个人出资并负责雇请施工队建房，房屋建成后，再由个人将分 得的房屋销售给各购房户。这实际上是个人先通过合作建房的方式取得房屋，再将房 屋销售给各购房户。因此对个人应按“销售不动产”税目征营业税，其营业额为个人 向各购房户收取的全部价款和价外费用。另一方面，个人与地主的关系，属于一方提 供土地使用权，另一方提供资金合作建房的行为。对其双方应按文件中“(一)合作建 房的征税”的有关规定征收营业税。 　　8．关于调整房地产市场若干税收政策 　　(1)关于营业税和契税的政策问题。为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担， 积极启动住房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业 税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的 差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半 征收契税。 　　为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住 房的收入，暂免征收营业税。 　　(2)关于空置商品住房税收政策问题。为了加快住房资金周转，降低金融资产的 风险，促进积压空置商品房的销售，对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、 契税在2000年底前予以免税优惠。 　　空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。 　　9．对消化空置商品房有关税费政策 　　为加快消化积压空置商品房，促进房地产市场的健康发展，积极防范金融风险， 经国务院批准，对