土地抵押估价技术报告..docVIP

土地抵押估价技术报告 项目名称：XXXXXXXX有限公司抵押贷款项目土地使用权价格评估） 受托估价单位：XXXXXXXX 土地估价报告编号：XXXXXXXX（2008）估字第056号 土地估价技术报告编号：XXXXXXXX（2008）技字第056号 提交估价报告日期：2008年X月XX日 土地估价技术报告 第一部分 总述 一、估价项目名称 XXXXXXXX抵押贷款项目土地使用权价格评估（xxxx） 二、委托估价方 XXXXXXXX 三、受托估价方 1.受托估价机构：XXXXXXXX 2.机构地址：XXXXXXXX 3.法人代表：XXXXXXXX 4.执业范围：XXXXXXXX 5.资质注册证书获得时间: XXXXXXXX 6.资质注册证书编号: XXXXXXXX 7.联系电话：XXXXXXXX 四、估价目的 评估出xxxxxxxx两宗工业用地的现行市场价，为委托方以土地使用权抵押贷款提供客观、公正的价格依据。 五、估价依据 1.《中华人民共和国土地管理法》； 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》； 4.《城镇土地估价规程》； 5.《土地估价报告规范格式（2002）》； 6.国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批意见办法的通知》（国土资发[2001]44号）; 7.《xxxx实施土地管理法办法》； 8.《xxxxxxxx城区土地级别与基准地价更新报告》 9. xxxx人民政府文件（豫政[1989]6号）关于发布《xxxx＜耕地占用税暂行条例＞实施办法》的通知 10.《xxxx建制镇土地级别与基准地价评估报告》 11.xxxx基准地价成果资料； 12.委托方提供的有关资料; 13.估价人员掌握的土地市场、现场勘查、调查、收集的相关资料； 14.国有土地使用证。 六、估价基准日 二○○八年五月十四日 七、估价日期 二○○八年五月十四日至二○○八年五月二十八日 八、地价定义 1.估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度 根据和现状利用状况，估价对象土地实际开发程度为外部“通”（通路、通电、通下水、通讯）,内部“通一平”通路、通电、通上水、通下水、通讯土地平整。 本次土地评估设定的用途为工业用地，土地开发程度为宗地外部“四通”（通路、通电、通下水、通讯） 3.地价内涵 评估价格是在现状利用条件下，土地设定的开发程度为宗地外部“四通”（通路、通电、通下水、通讯） 九、估价结果 新土国用（2004）第237号单位地价=288.76（元/m2） 新土国用（2006）第118号单位地价=289.81（元/m2） 土地总价=（288.76×7797.51+289.81×7086.55）/10000=430.54(万元) 大写为: 人民币肆佰叁拾万零伍仟肆佰元整。 （详见土地估价结果一览表-1） 十、需要特殊说明的事项 1.有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项： A.国家、xxxx及xxxx有关文件和规定。 B.当地基准地价文件和有关资料由当地国土资源局提供。 C.土地利用、开发等资料由委托方提供。 D.土地区位条件等评估相关资料由估价人员实地调查而得。 2.对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项： A.《土地估价报告》中的估价结果为估价期日价格定义条件下的土地使用权价格，如评估目的、估价期日、估价对象用途、估价对象土地权利状况、土地使用年期、土地开发程度、容积率、地产市场供需状况等影响地价的因素发生变化，《土地估价报告》评估结果不成立。 B.因待估宗地1、2为相邻两宗土地，其区域因素及个别因素等基本一致，因此本次评估中按一宗土地进行计算,仅对其进行使用年期修正。 3.其他需要特殊说明的问题: 土地还原利率主要从安全利率加以风险值调整来确定。 安全利率:自1981年4月至2008年05月，中国人民银行的一年存款利率先后进行了十几次调整，最高为11.34%，最低为1.98%，平均约为7%，因此安全利率取7%。 风险值调整：上述安全利率的确定是从长远发展趋势来考虑的，工业行业从长远发展趋势分析具有一定的风险，但属于低风险性投资，因此考虑1%的风险调整。 根据以上分析，确定土地还原利率为8%。 十一、土地估价师签名 姓 名 土地估价师证书号 签 字 十二、土地估价机构 估价机构法人代表签字： xxxxxxxxxxxxxxxxx 二○○八年五月二十八日 表-1