浅谈房地产工程成本管理若干问题和应对策略.docVIP

精品论文 参考文献 浅谈房地产工程成本管理若干问题和应对策略 周永利 　　宁夏宏建房地产开发有限公司 宁夏银川 750001 　　摘要：本文针对房地产工程成本管理的方法、现状以及对策进行了分析研究。 　　关键词：房地产工程；成本管理；问题；对策 　　一、房地产工程成本管理方法分析 　　1、ABC分类管理法 　　ABC分类管理法又称巴雷托分析法、主次因分析法或重点管理法，我们也常称之为80对20规则，是项目管理中一种常用的方法。它以某一具体事项为对象，进行数量分析，以该对象各个组成部分与总体的比重为比较即事物的主要特征，按比重大小的顺序排列，并根据一定的比重或累计比重标准，将各组成部分分为A, B, C三类，A类是管理的重点，B类是管理的次重点，C类是一般。ABC分类管理法的原理是按巴雷托曲线所示意的主次关系进行分类管理。该分析的核心思想就是决定一??事物的众多因素中，少数因素对事物具有决定性作用，而多数属于对事物影响较小的次要因素【1】。 　　如图1所示，在ABC分类法的分类图中，有两个纵坐标，一个横坐标，一条曲线，几个长方形，左边纵坐标表示各项因素占比，右边纵坐标表示各项因素占比累积，以百分数表示。横坐标表示影响成本的各项因素，按影响大小从左向右排列，曲线表示各种影响因素大小的累计百分数。 　　一般是将曲线的累计占比分为三级，与之相对应的因素分为三类: 　　A类因素，发生累计占比为0%-$0%的，是主要影响因素。 　　B类因素，发生累计占比为80%-90%的，是次要影响因素。 　　C类因素，发生累计占比为90%-100%的，是一般影响因素。 　　 　　图 1 ABC分类图 　　ABC管理法的主要程序是:收集数据，列出相关元素统计表。统计一汇总和整理。进行分类，编制ABC分析表。绘制ABC分析图。根据分类，确定分类管理方式，并组织实施。 　　2、质量成本法 　　质量成本是指企业为了保证和提高产品或服务质量而支出的一切费用，以及因未达到产品质量标准，不能满足用户和消费者需要而产生的一切损失。质量成本一般包括:为确保与要求一致而作的所有工作所产生的成本叫做一致成本;以及由于不符合要求而引起的全部工作及发生的成本叫做不一致成本。这些成本主要包括:预防成本、鉴定成本、内部损失成本和外部损失成本。其中预防成本和鉴定成本属于一致成本，而内部损失成本和外部损失成本，统称为故障成本，属于不一致成本。 　　3、挣值分析法 　　挣值分析法理论(EVM)，又称偏差分析法，挣值分析法在项目实践中应用范围广泛，旨在对项目进程及相关费用实施综合性控制。挣值分析法中声,内容是随意选取项目实施过程中的某一段，按照一定的换算标准将进度换算为货币、工时以及工程量，以便综合衡量此期间的计划实施状况以及资源耗费情况。在对项目进展情况及成本发生情况进行综合评价的基础上，对项目实施状况做出全面、客观而准确的概括，以便及时发现问题、及时采取弥补措施，实现对项目成本的有效管理。挣值分析法要研究的参数包括:计划预算费用、已完成的工作消耗的计划成本以及实际成本。挣值分析法所涉及的环节包括:确定偏差、分析导致偏差的原因、采取相应改进方法和弥补措施。 　　二、房地产工程成本管理存在的问题 　　1、成本管理意识存在误区 　　成本管理意识的误区，主要体现在企业往往只重视施工阶段的成本管理，这种被动的管理模式显然已经不能满足于现代化企业。事实上，施工阶段只是一个照着图纸按部就班的实施过程，它是前期策划、决策以及施工图纸的实际体现。而多数房地产企往往意识不到这一点，对于前期的计划管理意识模糊，漏洞百出，将主要精力都放在了有大量资金支出的施工阶段，最终企业没少出力，但成本和质量管理效果都很差，造成事倍功半的结局【2】。 　　2、现场签证和设计变更管理混乱 　　现场签证和设计变更项目，几乎在每个建筑施工中都或多或少地存在。而在一些房地产项目建设中，这种现象尤为常见，且管理十分混乱。首先，设计变更和现场临时签证的出现，体现的是施工前期决策和设计过程的漏洞；其次，现场签证和设计变更项目，往往会引发合同造价的变化或增加，许多房地产企业就是因为对已现场签证与变更管理不善，或者为了应付施工现场答应，与施工单位签署了变更合同，但在决算过程中对于变更合同的造价予以否认，或是因为管理人员工作流动性导致没人对签证项目予以负责，从而使建设单位与施工单位争执不休。 　　三、加强房地产工程成本管理的具体措施 　　1、加强设计、规划阶段的成本控制 　　我国的房地产开发项目设计主要考虑项目的功能以及技术、美观等因素，并未考虑到相应的成本管理因素，也很少在项目的设计规划阶段将可实施的方案与项目的市场经济性联系起来，致使房地产项目开发设计之时浪费了较多的人力物力，但所设计的方案在很大程度上缺少相应的可行性。一般而言，