浅谈房地产工程造价的影响因素及实施阶段造价控制.docVIP

精品论文 参考文献 浅谈房地产工程造价的影响因素及实施阶段造价控制 杭州万豪房地产开发有限公司 浙江杭州 310018 摘要：当前，我国在房产工程进行过程中主要关注的管理工作事项，在工程质量得到保障及工程造价降低的情况下，如何进行有效的工程造价管理。建筑工程造价不仅与工程内容有关，还与建设地区的经济发展程度、建设者的管理和技术水平、国家和当地政府的政策等存在着密切联系。本文对房地产项目工程造价影响因素与实施阶段的造价控制进行了探析。 关健词：房产工程；造价控制；实施过程 一、房地产项目工程造价的影响因素 工程建设工程项目是指在一定的时间、费用和质量要求下，为形成一定生产能力（或使用功能）的固定资产，而按特定的程序完成的一次性任务。房地产项目是建设工程项 目中的一种类型，不仅具有项目的四大基本特征??一次性、明确性、整体性、确定性），而且具有特定的程序性、系统性、组织的特殊性、政策规范的多样性等特征。工程建设其他费用，是指从工程筹建起到工程竣工验收交付使用止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费用以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能够正常发挥效用而发生的各项费用，包括土地使用费、前期工程费用、建设单位管理费、拆迁费用等。房地产项目工程造价的影响因素有： 1、设计因素 设计图纸是编制概预算的基本依据之一，也是在房地产项目实施过程中，影响建设投资的关键性因素。特别是初步设计阶段，如对项目功能定位、总平面图设计、施工工艺设备水平以及建筑结构选型和装饰标准等的确定，设计是否经济合理，对工程造价将带来很大的影响，优秀设计可以节约大量的投资。 2、施工因素 就我国目前所采用的概预算编制方法而言，在节约投资方面，施工因素虽然没有设计的影响因素那么突出，但是编制工程概预算时也要考虑其施工组织设计和施工技术措施。它不仅对概预算的编制有较大的影响，而且通过加强施工阶段的工程造价控制，对实现项目预算目标也具有重要的意义。 3、人员因素 工程概预算是决定建筑产品价格的依据，概预算的工作是建筑经济工作的重要组成部分。工程概预算的编制和管理是一项十分复杂而细致的工作，编制人员要有强烈的责任感，要始终把节约投资、提高经济效益放在首位。为适应招标承包制及市场经济的需要，要求概预算人员政策观念性要强，知识面要宽，不但要有丰富的理论知识，还要有全面的专业理论与业务知识；要了解建筑市场的情况，掌握大量的经济信息，充分熟悉有关概预算编制的政策、法规、制度、定额标准和相关的动态信子息。 二、房地产项目招投标阶段的工程造价控制 实行建设项目的招标投标是我国建筑市场趋向规范化、完善化的重要举措，对于择优选择承包单位、全面降低工程造价，进而使工程造价得到合理有效的控制，具有十分重要的意义。 1、项目招标过程中的造价控制 采用项目招投标就是要通过竞争确定出工程价格，使其趋于合理或下降，有利于节省投资，提高投资效益，进而更好的控制造价。为了使招投标起到其本身的作用，在招投标过程中要注意以下几点：（1）合理确定标底价格。推行合理低价中标，即在保证质量、工期的前提下的合理低价，避免低于成本价中标。（2）做好材料设备招标。对商品混凝土、水泥、钢筋、电梯等主要材料设备组织单独招标采购，不仅能保证质量，还可节省投资。 2、施工合同的签定 在签定合同阶段，特别要谨慎。 工期、质量、造价三个方面使施工合同最重要的内容，关于开竣工日期的界定；参加验收的单位、人员，采用的质量标 准、程序及产生质量争议的处理；对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发确认；对工程进度款和竣工结算所需文件、程序和效力等，必须作出明确具体的规定，避免扯皮现象的发生。 三、房地产项目施工阶段的工程造价控制 项目施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。虽然这阶段影响工程造价的可能相对少些，但真正形成工程实体主要是在这一阶段，若控制不好也会使投资失控，做好项目施工阶段的造价控制：（1）做好图纸会审工作。图纸会审工作一方面能发现施工图纸存在的问题并在施工前加以解决，另一方面也能减少因图纸错误造成的返工，签证费用。（2）审查优化施工组织设计方案。施工组织设计是指导施工的纲领性文件，是保证工程顺利进行、确保工程质量、有效控制工程造价的重要工具。因此，运用价值工程理论，对各 种施工方案进行技术上、经济上的对比分析，从中选出最能合理利用人力、物力、财力资源的方案，从而降低造价。（3）严格控制涉及工程造价增减