淄博周村地产项目市场调研和产品定位报告-199-2008年。.doc

淄博美达集团周村项目 市场调研和产品定位报告 厦门中天世纪·淄博博远 2008年1月 目 录 第一部分 周村宏观背景分析 1 一、周村区位 1 二、周村人口 2 三、周村行政 2 四、经济发展 3 五、周村城市发展规划 5 第二部分 房地产市场分析 7 一、近年全区房地产市场运行情况分析 7 二、未来市场走势分析 17 第三部分 周村竞争楼盘调研分析 20 一、竞争楼盘调查 20 二、竞争个案横向分析 34 第四部分 项目住宅客户群问卷调查与分析 43 一、市场调查量化统计报告说明 43 二、调查结果分析 44 三、目标客户群调研总结 86 第五部分 项目基地环境分析 86 一、项目概况 88 二、本案所属区域建设现状与发展规划 89 三、本案基地环境状况 91 四、基地素质综合评价 95 第六部分 项目SWOT分析 96 一、项目优势（S） 96 二、项目劣势（W） 96 三、项目机会（O） 97 四、项目威胁（T） 97 五、项目SWOT策略分析 98 六、项目开发条件综述 99 第七部分 项目住宅定位建议 100 一、项目总体定位建议 100 二、目标客户定位建议 101 三、项目形象定位 102 第八部分 周村商业专题调研 103 一、周村商业发展概述 103 二、周村商圈分析 104 三、本案周边商业布局简析 115 四、未来商业发展趋势 119 五、商业问卷调查统计分析 120 第九部分 项目商业部分定位 151 一、定位背景 151 二、商业主题定位 152 三、业态经营定位及平面规划 152 四、经营方式制定之依据 159 五、商业租金及售价预估 163 第十部分 产品建设方向建议 164 一、总平规划与开发时序建议 165 二、户型建议 173 三、建筑建议 179 四、园林建议 185 五、配套及物业建议 189 第十一部分 项目经济效益分析 192 第十二部分 案名及标识建议 193 第一部分 周村宏观背景分析 一、周村区位 周村，素有“天下第一村之称，位于山东省中部，地处淄博西部，东临张店区，南接淄川区，西南与章丘县接壤，西北与邹平县毗邻，东北与桓台县连界。东距市政府驻地张店20公里，西距山东省会济南82.5公里。南北最大纵距27.3公里，东西最大横距25.3公里。总面积26平方是最少的一个区, 人口31.8万，其中，农业人口1万5个街、4个镇个居委200个行政村面积263平方公里。 四、经济发展 1、经济产业构成 周村系淄博市辖区之一，是鲁中工商重镇，被誉为“金周村”，“旱码头”，1904年被清政府辟为对外开放的商埠，2004年被授予“中国纺织产业基地”称号。 周村工商业基础雄厚，目前已形成了以丝绸、纺织为主体，化工、建材、机械、电子等门类比较齐全的工业格局。 周村区第三产业发展迅速，目前全区已拥有纺织服务、沙发家具、沙发材料、不锈钢、轻钢建材等专业市场，年市场交易额逾100亿元。 周村是山东省重要的对外开放城市，自1986年被国务院批准为山东半岛对外开放城市以来，已与50多个国家和地区的厂商建立了合资，合作及经贸关系。100多种出口商品销往世界50多个国家和地区。 2、主要经济指标 （1）国内生产总值（GDP） 2006年全区实现生产总值1416683万元，按可比价格计算，比上年增长16.2%， 随着周村区实施的“工业强区、商贸兴区、环境立区”战略，经济保持将持续快速的增长。 （2）人均GDP 随着国民经济的发展，周村区人均GDP的呈现持续增长趋势，人均指标值逐年递增，城市居民生活水平提高，城市消费能力日益增强。 （3）人均可支配收入 2006年周村城镇居民与农村居民可支配收入分别达到了12418元与6265元，社会消费品零售总额为473897万元，随着经济的快速发展，居民生活逐年提高，消费水平与消费能力逐步提升，也将带动整个城市的消费能力的提高。 五、周村城市发展规划 1、城市性质及功能定位 以中心城区张店为中心，以周村城区为依托，以马鞍山森林公园、萌山风景名胜区、凤凰山等南部的景观片构成外围生态圈，通过城市内的东西干道和南北干道的绿化带和城郊生态农业观光区，结合大范围的城区生态防护绿地、孝妇河滨河绿地将各类绿地系统有机的联系为一个整体，构筑起现代化园林城口占到总人口的比例）3、周村总体布局规划 按照城市化要求趋势，周村城区东移的特点，周村城区东移的特点周村区近几年的房地产投资平稳增长，但07年投资额有所下调，07年1-3季度完成投资额3.03亿元。 （2）近几年市场供应状况 从下表可以看出，自05年来周村市场供应稳定增长，其中竣工面积占施工面积比例