新苏集团_2013年上海新苏中心商业综合体项目深化报告调查分析总结.docVIP

新苏集团_2013年上海新苏中心商业综合体项目深化报告调查分析总结 2013 年 3 月 8 日 新 苏中心项目深化报告 2013 年 3 月 8 日 项目商业街业态定位建议 儿童体验馆 美食中心 娱乐中心 4# 位于项目东部，南侧为公园，北侧为河道，单层面积较大，可设置休闲娱乐等目的性业态，增加私密性 2# 3# 4# 2# 位于项目西部，紧靠东吴北路，沿街有一定的展示面，可将中高档儿童购物类业态布置在沿街部分，整幢楼可规划为以儿童系列为主题的商业业态 3# 位于项目中部，可规划为餐饮业态为主题，以便将 2# 、 4# 楼的客流及目的性消费客流往项目中部吸引，实现各幢楼客流均衡流动 方案一：按幢布局 项目商业街业态定位建议 方案二：按层布局 以休闲娱乐为主 以餐饮为主 以儿童体验为主 以服饰、化妆品、西餐等品牌旗舰店为主 项目商业街业态定位建议 方案三：整体包装 概念包装 与整体商业吻合并形成热点业态 独立型业态 热点业态 与整体吻合 进行优势互补 名品折扣店（奥特莱斯） 定位启示： 百联集团上海奥特莱斯店，共 16 万方，租金达到 11.6 元 / 平米 · 天 项目 Ⅱ 期商业街价格定位 项目商业街 价格定位 通过静态比准价的测算，产品静态比准价 为 58067 元 / ㎡ 建议 可 将 1-4 层均价 定 为 58000 元 / ㎡ 根据项目自身的特征，我们选取了市场在售竞品，通过市场比较法估算项目的静态价格 （丽丰广场虽只有 36 套商铺且基本售罄，但因其与本项目有 强烈的借鉴性 也将其列入参照竞品） 项目商业街销售方式 港龙城市商业广场 : 产权销售，前两年无租金，后 8 年利润业主与运营商按 9 ： 1 分成 , 开盘当日的销价格均为减扣前两年 16% 的固定优惠 ( 既为 84% 折扣优惠）的价格 繁华中心： 前 5 年以每年回报率 7% 计算回报金额并采用购房优惠方式将回报金额抵扣房款，后 10 年采用租金分成方式进行收益分配 丽丰商业广场： 返租销售，返租 6 年，前 3 年为 6% ，一次性返还，后 3 年为 7%8%9% 当前苏州商业市场采用的销售方式： 本项目建议销售方式： 带租约销售，采取 2+3 模式，前 2 年 14% 一次性房价抵扣，后 3 年租金 9:1 分成 小面积商铺 产权式销售 品牌开发商建造运营 具有大型主力店带动 引言 似曾相识 成功模式借鉴 港龙操盘模式 借鉴 超越 营销推广 方式方法 引言 港龙营销推广的几大特点 2 、全城造势 - 利用项目节点进行全城造势，广度吸引客户，形成强大的影响力与知名度 3 、频繁的广告叠加 - 户外广告关键路口拦截，频繁的广告曝光率，媒体选择宽广，广告叠加严重 4 、阶段性活动营销 - 高打高举，活动大手笔，实现客户再次爆棚 营销推广 2013 2015 3 6 9 12 3 9 12 3 6 6 售楼处公开 盛大开盘 2 年 之内 3 次 推盘 ， 24 个月 销售完成 形象导入 9 12 2014 热销形象传递 产品解析 清盘销售 二次开盘 三次开盘 全城造势 热销信息释放 清盘信息 全城造势 全城造势 全城造势 —— 身未动而声先行 有这样一首流行的歌 改版流行歌曲“苏三说”，以“新 苏三说”的形式改编网络流行曲，内容涉及新苏集团发展、新苏三个项目的地位及介绍，主要引导出“新苏中心”项目，可以配合一些搞怪动作，吸引目光； 在网络、微博、微信等新媒体进行同步传播，先声制人，引起轰动效应，全城造势，先行炒作，深入人心； — “新 苏三说” 歌者招募 活动目的： 在项目公开之前，进行首轮造势，引起全城轰动 活动规划： 针对“新苏三说”进行歌者全城招募，通过作品上传、网络投票、最终点评等环节，选出最终获胜者，获胜者给予 10 万元现金奖励，同时进行“新苏三说”最终演唱录制 配合媒体： 搜房网、优酷网、新浪微博、腾讯微博等 预期效果： 项目信息的首轮释放 新苏集团自然歌者招募评选 全城造势 2013 2014 6 9 12 3 6 12 3 6 9 9 3 12 2015 售楼中心盛大公开 活动目的： 售楼中心盛大公开，首轮亮相，制造焦点热点，形成重点项目 活动规划： 设置舞狮、点睛等活动，同时邀请吴中区政府机关人员发言，并启动“来就送”活动，凡是当天到访客户均可给予“ 50 元新苏百货抵用券”，进行首批客户 积累 全城造势 2013 2014 6 9 12 3 6 12 3 6 9 9 3 12 2015 招商启动大会暨产品说明会 活动目的： 全城造势，整合资源，进行客户的重新挖掘与利用，积累客户，广度挖掘 活动规划： 举行招商启动大会暨产品说明会，邀约新苏百货、新苏国际广场、新苏中心 VIP 客户前来参加并抽奖； 最高奖为 15 万轿车一辆 来即