宣城市长虹城项目整合推广提案( 27).docVIP

『长虹城』 项 目 整 合 推 广 提 案 第一部分 项目的市场分析（目标群体） 市场制胜的时代，能否把握准确的市场脉搏对项目的运营状况将产生至关重要的作用。针对本项目，我司围绕着人民广场商圈的居民住房消费观念，进行了深入性的市场调研和客观研究，然后结合项目概况和市场定位，得出如下的分析结论： 一、目标群体分析 （一）目标顾客特征分析 根据市场调研，从购买本案的人群年龄、职业、家庭年收入等方面分析以下目标人群，我们得出这一买房群体的以下特征： 1、顾客年龄： 28-40岁的中青年人占据了绝对的主力。他们目前已经拥有商品房或其他形式的自有住宅，他们不满足现在居住的福利房或租赁房，因此希望真正拥有自己的一片居住的天地，此外有很多目前租住公寓的人，大多数是企事业的职员、以及个人经商者等。 2、顾客职业： 企事业的职员、个人经商者占较大比例有能力购买的顾客主要为企事业的工作职员；其余为个体户或政府公务员，或者是具有一定积蓄的青年人士。 3、受教育程度： 受过较好的教育，价值观念较新，追逐潮流时尚，崇尚生活个性化，讲究居住的文化氛围和高尚品位。 4、性格特征： 》》工作压力较大，节奏快，闲暇时间短，因此有回归、亲近自然的渴求，关注自然环境，注重环保； 》》事业处于上升阶段，有较大发展空间； 》》追求生活情趣和格调，即所谓“小资情调”比较明显； 》》考虑社区的环境和居住的社会地位象征意义 ； 》》希望给家庭一个安全的、舒适的和良好的生活环境 5、顾客家庭年收入情况 家庭年总收入是与购买能力最为紧密相关的因素之一。调查中发现，能够承受单价2800元/平米左右，总价15—25万左右的购房者，其家庭年收入大多集中于6—8万元以上，而国家住房金融行政政策的大力支持和住房消费意识的转变，使得越来越多的人有想法、有能力购买较高档的商品房。 （二）目标顾客需求分析 1、顾客面积选择情况分析： 有65%的购房者所选择的购房面积在90—110平方米左右的房子，其中选择单元面积在60—80平方米以上的人占25%，其余约有10%的购房者回选择120平方米以上的户型。 2、顾客户型选择： 对于房屋套型的选择上，则以小三居室居多，所占比例为60%左右，其次为对两居室的选择，选择率为30%。由此可见，对于城中心区域的住宅而言，购房者对90—110平方米的中小户型需求旺盛的同时，独居者和投资型顾客成为小户型住宅的主力客户群体。 3、影响顾客购房的因素：45%的人首选环境 在调查中发现，有环境、户型设计、配套设施等起决定性作用，而其中尤以环境与生活配套对买房人的影响最大，被选率达到45%。相对而言，城区内的公寓商品房，因其建筑密度大、绿化较少，从而使社区里的生活环境则显得更加至关重要。 二、项目目标客户定位 （一） 目标客户划分 针对本项目的面积，从单位面积上划分目标，则可分为如下三大部分： 》》》50—70 m2 ：主要以投资顾客为主 》》》80-100m2：这一面积段自住、投资两相宜。 》》》100-130 m2：这一面积段由于受总房价的影响，投资顾客的数量会相对小面积的户型少。 购房者则多以用家为主，这批用家则主要以企业高级员工、IT业等较高收入人士为主。 （二）目标客户的生活需求 （1）自主型顾客 》》》日常较为紧张的工作，工作之余需要一个让他们放松、休闲的居住空间； 》》》在CBD的公寓中，能够让他们工作与生活自由地转换，避免了在交通上的时间消耗； 》》》受良好的教育，收入丰厚，因此对生活有所要求，与众不同的、高格调的生活方式是他们所要找寻。 （2）投资型顾客 》》》这些顾客目前手头上至少会有1-2间物业在收租，已对要投资物业的要求有较深理解，是属于最理智的顾客； 》》》他们知道，住户对居住的环境十分讲究，较高品质的生活空间才能稳受租利； 》》》便利的交通和地理位置，可以令物业租金叫价比其他楼盘高，因此投资顾客会选择拥有优越地理位置的项目作为投资对象； 》》》同时投资顾客知道租户喜欢完善的生活配套设施和优良的物业管理服务，因此若小区内若设有诸如设施设备的会所、酒店服务等的物业，便能很快出租，从而提高投资顾客效益。 第二部分 项目的售价策略 一、宣城房地产价格走势 根据宣城市统计局的数据显示，自2003年以来宣城市的商品房价格一直处于稳步上涨阶段， 2003年底上升至1100元／㎡，2004年宣城商品房价格则上升至1300元／㎡左右。2005年宣城市商品房销售均价上涨至1600元／㎡左右。2006年宣城市商品房销售均价在2000元/㎡左右。 作为宣