债权、物权与所有权之期待权辩析.docVIP

债权、物权与所有权之期待权辩析 　　——探讨商品房购买人与抵押权人的平衡保护机制 　　一、出售后再抵押：一桩典型的房产纠纷案 　　1、案情简介 　　1998年7月6日，原告农行与被告外经房地产公司签订了一份《抵押借款合同》。双方约定外经房地产公司以海口市龙昆北路怡景大厦整栋房屋做抵押，向农行货款1400万元，双方到房产部门办理了抵押登记。农行依约货款1400万元，外经房地产公司仅还款360万元，尚欠本金1040万元及利息，农行遂将外经房地产公司诉至海口市中级人民法院。 　　借款合同中的抵押物怡景大厦系由外经房地产公司开发，但其在1998年7月抵押给农行前就于1992年3月与中原物业公司签订了《商品房买卖合同》，将20层怡景大厦以5444.81万元售于中原公司。至1998年3月30日双方结算确认，中原公司已支付外经房地产公司房款2627.0898万元，尚欠房款3067.3712万元。中原公司在1992年3月3日就将怡景大厦全部房产售于13家公司及2位个人，15户购房人均向中原公司足额支付了购房款。至起诉之日即2001年时，怡景厦停留在主体工程完工状态，1998年房产主管部门向外经房地产公司颁发了“主体工程完成”的房屋所有权证。中原公司做为本案的第三人参与诉讼。 　　2、争议的焦点 　　农行主张其与外经房地产公司《抵押借款合同》合法、有效，对抵押物怡景大厦享有优先受偿权。因而，在外经房地产公司与中原公司的《商品房买卖合同》中，造成外经房地产公司无法向中原公司交付房产，双方合同无法履行，依法应予解除。中原公司因此遭受的损失只能依法向外经房地产公司求偿。 　　中原公司认为，外经房地产公司“一女二嫁”，抵押房地产权属在农行与中原公司及15户实际购房人之间存在权属争议，依据《房地产管理法》第37条4项，农行与外经房地产公司的《抵押借款合同》为无效，农行就争议房产不享有优先受偿权，外经房地产公司依法应向中原公司交付怡景大厦房产。 　　农行与外经房地产公司的抵押合同是否有效经及农行就抵押物是否享有优先受偿权就成了本案争议的焦点。 　　3、法院判决 　　一审海口市中级法院认为：《商品房买卖合同》合法有效，而《抵押借款合同》中有关房产抵押的约定虽双方意思表示真实且已办抵押登记，但因抵押物已于1992年售于中原公司，因此对抵押物怡景大厦有权属争议，抵押行为应认定无效。遂判决驳回了农行对抵押物怡景大厦优先受偿的诉讼请求，同时判令外经房地产公司向中原公司一年内交付怡景大厦房产。 　　二审海南省高级人民法院认为：《商品房买卖合同》及《抵押借款合同》均合法有效，一审认定抵押行为无效是错误的，理由是：(1)、《抵押借款合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同的基本构成要件。(2)、一审认定抵押物怡景大厦权属有争议不能成立：其一、《商品房买卖合同》确立了彼此之间的债权与债务关系，此为合同之债。在外经房地产公司交付房屋之前，中原公司对其享有的是请求交付怡景大厦房产的权利，而非对怡景大厦房产享有所有权，建设中的怡景大厦的所有权在外经房地产公司依约交付中原公司前仍归外经房地产公司所有。外经房地产公司依约负有交付怡景大厦的义务，否则为违约行为，应对中原公司承担违约责任。因此，针对本案情况不能得出怡景大厦权属有争议的结论。其二、外经房地产公司持有房产部门颁发的房屋所有权证，法律、行政法规并没有禁止其据此设定抵押，既便是在本案中外经房地产公司已先于1992年将抵押物售于中原公司的情形也是如此。因此，本案不属《房地产管理法》第37条第4项“有争议的财产”不得抵押的情形。其三、在《抵押借款合同》中抵押权人农行享有的债权与一般债权不同，农行根据《抵押借款合同》而取得的抵押权又被称为担保物权，兼具债权与物权属性;而在《商品房买卖合同》中的中原公司对外经房地产公司仅享有合同债权，即请求外经房地产公司交付怡景大厦及请求其承担违约责任、赔偿损失的权利。当同一物上并存物权与债权时，农行享有的物权优于中原公司享有的债权。因此，农行对抵押物怡景大厦享有优先受偿的权利。因农行对怡景大厦享有优先受偿权，导致外经房地产公司无法向中原公司履约，双方合同应依法解除。 　　根据上述事实和理由，二审海南省高级法院于2001年9月14日判决撤销一审判决，支持了农行对抵押物享有优先受偿权的诉讼请求。 　　二、由此案引发的思考之一：所有权之期待权 　　1、期待权概念的提出 　　发展商将同一房产既出售又抵押或做多次出售的现象比较普遍，一物之上设定两项以上的权利，无论是对买方还是对抵押权人均加大了风险。在诚信普遍缺乏的今天，特别是对类似本案的购房人而言，他们有可能血本无归。本案中的发展商外经房地产公司已收取中原公司购房款2600余万元，又从农行取得以怡景大厦房产抵押借款1400万元，因怡景大厦取得购房款与