购买商品房的七个步骤.docVIP

购买商品房的七个步骤 　　购买商品房需要经过哪些阶段和程序? 　　张仁藏律师导读： 　　目前，北京楼市上，各开发项目因商品房性质不同而在购买程序上有所不同，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能经历的： 　　(1)签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款。 　　(2)签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款。 　　(3)办理商品房商业性贷款或公积金贷款，与市住房信贷中心或银行签订贷款协议。 　　(4)买卖双方到北京市国土资源和房屋管理局或房屋所在地区县各局办理登记手续。 　　(5)验收房屋，办理入住手续。 　　(6)购房者按照与开发商协议在入住前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理契约。 　　(7)办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。购买商品房 　　商品房买卖中的违约金可以依法调整 　　I.[法律法规]： 　　1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 　　第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。(要由原告方提出证据) 　　2.《中华人民共和国合同法》 　　第一百一十四条　当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 　　————————————————————————————— 　　北京张仁藏律师深层导读： 　　本条解释主要解决的问题是“商品房买卖合同中对约定的违约金能否进行调整、以及如何调整”原则性规定。 　　随着商品经济的迅速发展，绝大多数经济行为是以合同的方式完成的，商品房买卖行为更是离不开合同。但近年来的合同签约率逐年增加，可合同履约率却很差，违约率比较高，拿订立合同当儿戏，不严肃，不负责任的签约履约行为时有发生，只有从严制裁违约，有力地保护守法履约一方的合法权益，才能有序地发展市场经济。因此，违约金制度就成为合同法的核心内容，它是保障债权实现及债务履行的重要措拖。 　　一、什么是违约金?我国违约金的性质是什么? 　　按照合同法第114条的规定，违约金是当事人在合同中约定的一方违约时应当向对方支付的一定数额的金钱。其具有以下法律特征：1、违约金是在合同中事先约定的，它主要是在订立合同时作为合同的手段之一规定在合同中，也不排除在合同订立时或订立后对违约金进行专门的或补充的约定。2、违约金是违约时支付的一定数额的金钱。违约金是当事人双方对违约方承担损害赔偿数额的一种约定。3、违约金是对承担责任的一种约定。 　　在我国违约金的性质具有多重属性：它具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质，同时具有担保属性，为了使违约金的性质整体发挥功能，国家应当对违约金进行适当干预。这是本条司法解释出台的历史背景。 　　房产律师寇志中特别提示：为什么要在这里特别提到违约金的法律属性，是要弄清在法院审理时可以对违约金的支持程度。还有，如果你想在合同中加大对违约的惩罚力度，制裁违约，想适用惩罚性违约金时，就特别注明，“本违约金的约定，是经双方慎重磋商，用以严惩不诚信的违约方的，属惩罚性违约金，故不适用调整条款。”这样法官就会支持特别约定条款。没有特别约定的，则一般适用补偿性违约金处理原则，即以补偿损失为适当。 　　二、本条司法解释适用的条件是什么? 　　本条司法解释的内容为：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 　　从该条款规定可以看出，要适用减少或增加违约金的主张必须具备下列条件： 　　1、商品房买卖合同中必须有约定的违约金条款; 　　2、在商品房买卖合同中约定的违约金过高或过低;什么是过高或过低，在下文中讨论。 　　3、要有合同一方当事人请求;不请求则一般不处理，但也有法官依职权裁判的实例。 　　三、什么是违约金过高?什么是违约金过低? 　　本条司法解释是对合同法114条第2款的具体规定，合同法规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 　　那么什么是违约金过低?合同法已有原则性规定，即以低于因违约所造成的损失为标准，约定的违约金低于造成的损失的，则为过低; 　　本条司法解释也直接引用了合同法的过低的原则性规定，