房地产开发企业建安成本控制的研究.docVIP

精品论文 参考文献 房地产开发企业建安成本控制的研究 汕头市中海宏洋地产有限公司 515000 最近几年在国务院稳步推进房地产调控的大环境下，房地产行业不断重组、洗牌，开发效率必须加强、提高，这已经成为房地产行业的趋势。由于房地产行业市场环境的逐步规范，房地产企业由规模及数量迅速膨胀、投资高回报的“粗放式”经营模式急需向“精细化”经营模式转变。 关键词：成本控制；建安成本 文章从当前房地产行业的现状作为出发点，入手研究建安成本的控制，以成本管控的最佳途径作为探讨目的。从实践出发，主线为开发进程，从实践角度分析论证各阶段的成本控制手段，以找出最佳成本控制的途径。本文章对于加强房地产开发、控制建安成本、开发成本的降低、经济效益的提高，实践意义较强。 一、房地产项目成本控制的主要程序 1、决策阶段 此阶段是开展成本事前控制的基础，虽然这时项目还只是设想、方案，但是它对于后续成本控制工作的影响确是很明显。从战略上讲，其决定了项目是多元化、低成本还是其它方式进入市场。产品的定位也很关键，例如高、中、低等不同的档次，实际上就大体定位了成本标准。此阶段的主要工作是进行市场调查和市场分析，寻求投资机会；要对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资估算额多少、投资来源是否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否盈利等等。通常是通过多方案比较，提出评价意见，推荐最佳方案，为项目决策提供依据。 2、规划设计阶段 决策阶段确定了开发方案后，就进入规划设计阶段，规划设计一般又分为方案设计、初步设计、施工图设计。在这一系列的设计过程中，随着工程实体的逐步清晰和细化，成本指标也越来越细化。特别是施工图的设计，其主要设计标准，将严重影响成本，例如主体结构的混凝土含量、钢含量、户型的大小、交楼的标准等。。施工图设计的全面性和准确性也将严重影响建安成本，通常设计变更、签证都是产生于设计考虑的漏洞。设计变更??签证，也是造成合同价格决算时调整的主要因素，因此对于房地产企业建安成本的控制非常重要。尽管设计费用占总开发成本的比例为 1%左右，但是却决定了 80%以上的成本。因此设计阶段通常运用限额设计以保证不超过设计概算。 3、招投标阶段 严格意义上讲，招投标并不能单独划分为一个阶段，因为招投标是一种流程，是划分各方权利责任，保证工程顺利进行的一种手段。在工程实践中，招投标可能一直存在，直到工程建设完成，这主要是由于工程项目建设周期较长，各业施工单位进场时间不一致，各种材料需求进度不一，以及甲方为控制成本采取的手段不同。但招投标对于房地产公司的建安成本控制非常重要，招投标时形成的招标文件、工程量清单、最高限价、洽商记录等，是工程进入施工阶段前甲方最能控制建安成本的最后一关。以固定单价合同为例，招投标时可以通过评标分析，综合分析各施工单位对于同一分项工程的报价，从而在合同谈判时取得最有利的结果。但同时也导致了在实际操作中大部分公司以低价中标为原则，不断地压低综合单价现象，而施工单位也通过前期低价中标，后期以各种可以挖掘的约定不清楚的条款进行索赔，甚至故意停工的乱象，给目标成本的超支、项目现场的管理埋下隐患，因此在综合分析的过程中，企业应在开发过程中不断研究实际的工人定额，询得准确的市场价格，建立相关数据库，以准确掌握项目的综合单价，从而避免定出一个低于施工企业普遍成本的综合单价。 4、施工阶段 取得施工许可证后，第一次破土动工即标志着开发项目进入施工阶段。施工阶段的主要执行者是建筑施工企业，施工企业是开发项目建设的直接指挥者和生产者。房地产开发项目的施工阶段是房地产开发中的一个重要的管理阶段。在此阶段，开发者的意图将得以实质性的实施，设计图纸将变成现实。虽有资料表明对房地产项目经济效益影响最大的是前期决策、规划设计等，但是开发项目总投资的70%以上是在这个阶段投入的，工程实体也是在这个阶段形成的。其工期、质量等将直接影响到最终目标的实现。在此阶段开发企业的主要管理工作，包括配合施工企业做好各项施工准备工作，如按时交出施工场地，完成场地的平整、三通工作等，及时提供设计图纸和订购有关设备等；对项目的费用、进度和施工质量进行控制；严格按照合同条款付款，审查设计变更、签证、工程量等；协各参与单位的关系，如设计院与施工单位的关系，施工单位与材料、设备供应商的关系；参与各主要分部分项工程的验收及最后的竣工验收。该阶段成本控制主要是事中成本控制，由于成本的不断变化，主要是考虑动态成本控制。竣工结算等事后成本控制，主要是总结经验为下