房地产开发企业成本控制存在的问题及对策.docVIP

精品论文 参考文献 房地产开发企业成本控制存在的问题及对策 东莞市新世纪房地产开发有限公司 广东 东莞 523000 【摘 要】成本控制是房地产企业在项目开发的过程中重要的一个环节，直接关系着企业的经济效益与企业的生存与发展。因此，做好成本控制是至关重要的。本文主要介绍了房地产开发企业成本控制的必要性，分析了房地产企业在前期预算、期中成本控制、期末反馈以及财务成本等方面存在的问题，并提出了几点的解决对策。 【关键词】成本控制；必要性；问题；对策 引言 随着市场经济的发展和对外开放水平的提高，我国房地产业获得了快速的发展。在日益激烈的市场竞争环境下，房地产开发企业要想获得更多的利润就必须深挖潜力，合理有效降低开发成本，因而有必要深入探讨房地产开发的成本控制问题，这对房地产企业而言会有一定的帮助，尤其是企业的生存和发展具有重要意义。本文将会针对现存的一些成本控制问题提出几点对策，可供参考。 一、房地产开发企业成本控制的必要性 近年来，随着房价的快速上涨，国家采取了一系列金融税收、购房条件限制等平抑房价的调控手段。加之房地产行业在过去几年的不断膨胀，使得作为不可再生资源的土地越来越稀缺，国家也逐步加强了土地的审批与管控制度，倡导土地节约利用，地价随之一路走高。这些都导致了房地产开发行业的利润空间不断减小，使得房地产开发企业之间的竞争日趋激烈。因此，如何在现有条件的基础上提高市场竞争力，尽可能地做好成本控制工作，成为越来越多的房地产开发企业进行战略部署时需要考虑的重要问题。 与此同时，随着人类对自然、社会资源的过度开发，导致了环境恶化与资源枯竭。如何能节约资源，有效保护人类共有的生活环境，也成为整个社会日益关注的话题。基于当前这个大环境，我们能够清醒地认识到，做好有效的成本控制工作，能使房地产开发企业乃至整个社会获益。 二、房地产企业成本控制存在的问题分析 通过调研分析发现，房地产企业在前期预算、期中成本控制、期末反馈以及财务成本等方面存在一定问题。 (一)前期预算问题 很多房地产企业在承接了多个大的项目时，往往采用外包的形式，外包给其他施工单位建设完成。但在具体施工过程中，由于具体实施情况和计划预算方案之间多多少少存在差异，导致预算与实际不符。而预算价需经作为出包方的房地产开发企业和作为承办方的施工单位共同核对确认，当施工单位要求据实调整预算价格时，会给房地产企业的日常管理工作带来很大影响。除此之外，对于有些项目，由于开工日期较久，施工单位会以约定的建筑材料涨价为由，要求调整材料价格，导致实际支付价款远远超出合同价款。这些都归因于房地产开发企业缺乏专业、素质高的工程预算人员，才使得施工单位过分利用材料的价格刚性而降低自己的议价能力。 另外，预算外支出的数额过大也会加大项目的开发成本。例如，此次调研中的某房地产企业的工程项目为安置房，政府部门对工程的周边环境要求非常高，对绿化、交通、配套设施的建设都有更为严格的监管。但该工程地址较偏僻，由于长期无人管理，周边堆积了较多生活垃圾。相关文件规定：在安置房建设期间，所获得的行政审批土地围墙以外十米的范围都应该由施工单位清理。这笔支出原来并不在施工方所给的预算之列，直接导致房地产开发企业的开发成本项目中的前期工程费超支，削薄了自己的利润空间。 (二)期中成本控制问题 在工程的建设阶段，由于担心施工建设单位会利用材料做文章，同时为了保障建筑材料的质量，以防影响住房和自身的声誉，房地产企业会自己提供一部分建筑材料，并交由施工单位来完成作业。通常情况下，甲供材的成本较大，占到整个建筑成本的20%～30%。而甲供材同时应纳入建筑施工单位的营业税纳税范围，这使得双方在材料的采购价格上往往存在争议。如何有效控制甲供材的采购价格，降低工程材料款的支出，同时减少合同双方的纠纷，此时显得至关重要。 公司在采购材料的过程中，没有事先设立定额标准，材料的采购虽然由专门的采购人员负责，采购的资金支出也都有主要领导人的签字批准，但这种花多少算多少的做法不利于材料成本的控制，也容易导致因为甲供材的价格和施工单位产生扯皮和纠纷的现象，不利于工程的顺利完成。 (三)成本定期汇总的细节问题 房地产企业在施工过程中会定期进行开发成本各个项目支出的汇总，虽然有反馈，但缺乏有效的评价与调节机制。大多数房地产企业并没有一个合适的标准来评价一定时期内的成本支出是否合理，因此，标准的缺失直接导致成本的汇总失去了实际的意义。此外，在汇总之后，成本在各项目、各单元、