房地产开发企业成本控制存在的问题.docVIP

精品论文 参考文献 房地产开发企业成本控制存在的问题 深圳市绿景房地产开发有限公司 广东 深圳 518000 【摘 要】随着经济的进步，我国房地产企业竞争日益激烈，房地产开发企业为了确保企业的生存和发展，必须要熟悉国家政策，严格控制开发成本，提高风险防范意识，从而取得最大的投入产出效益。房地产行业成本核算中存在的问题有成本核算对象不明确。简要阐述了房地产开发项目现场成本控制问题，提高企业的经济效益。 【关键词】房地产；成本控制；问题；措施 引言 目前国内房地产开发建设中仍然存在着能耗水平较高、生产率低下等许多突出的问题，房地产企业成本核算的水平往往反映着该企业的总体成本管理水平，最终影响到到房地产开发企业的经济效益。要在激烈的市场中生存和发展下去，这就要求房地产开发加强对经营成本的管理，尽量规避???营中可能出现的各种风险，最重要的方法和途径就是要控制好工程建设项目各个阶段和各个环节一一抓好管理是基础，成本控制是核心、是企业提高经济业绩的关键环节。 1房地产企业成本核算的现状 1.1成本费用的分配方法和归集不科学 我们知道，房地产项目的用地一般都属于成片开发，需要分期分批来进行，产品种类有商业地产和公寓以及别墅等等。对于前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费则归集为间接开发成本。房地产开发企业在进行成本核算时，首先确定成本核算对象，然后进行成本费用的归集和分配。属于生产多种产品时所共同产生的费用，则应当通过一定的规则先进行费用归集然后再采用合适的方法来进行分配，最终间接地归集到该产品的成本当中。而对于房地产开发企业间接开发成本如何进行归集和分配，归集去处和具体分配标准会计制度都没有明确的规定。 1.2成本核算不到位工程决算与实际支出不符 房地产行业的成本核算比较复杂，和一般的企业成本会计核算相比，最大的区别在于核算涉及的会计周期比较长，导致很多房地产企业的成本核算不到位，经常出现成本费用列支不规范的现象。很多房地产企业采取压缩利润额和应用考核指标的办法，故意增加在建安的成本，往往存着年末突击虚增结算工程成本的现象，从而不能真实反映各个项目的成本费用与具体利润。因此，有的房地产企业在进行项目成本核算时，为了达到偷逃税款或者其他的目的，人为地调整不同项目之间的成本分配，从而造成各项目的工程决算与实际支出不符。成本费用列支不规范将会使会计利润的核算不准确，无法真实地反映出企业的盈利能力，也会影响应缴税款的核算。 1.3另外，管理制度的健全和设计人员素质的完备等因素在很大程度上也直接影响了成本核算的准确性；随意变更设计方案、土方工程控制不当、地质勘探控制失位也会造成房地产开发项目现场成本失控。为房地产开发项目现场成本控制工作带来了更大的难度。 2解决房地产开发企业成本核算问题的措施 2.1施工前的准备 在决策方案确定后，设计是最大的控制成本的关键点，设计确定工程造价，预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。在设计控制中，需要关注以下几点： 2.1.1 实行设计方案招投标制度，择优选择设计方案和设计单位。积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的维护、绿化等均放在一起进行招标。通过招标确定布局经济合理符合市场需求的最佳建筑方案。 2.1.2 实行限额设计，并将设计收费与设计成本挂钩，促使和避免设计人员为过分的追求安全效果而加大设计成本。设计人员应注意三算对比控制，尽量避免设计变更，以保证投资限额不被轻易突破。一般通过限制每平方米钢筋含量、混凝土含量、单位施工图预算指标、设计变更费用等指标。 2.1.3 加强对设计图纸的会审与审查工作。施工之前，严格审核施工图纸与设计方案，防止出现二次变更，造成成本损失。一般在比较成熟的房地产公司，各个部门设置的都比较齐全对于各个专业之间图纸的矛盾尽早发现，审核施工图纸，可明确房地产开发项目当中的细节问题，在节约开发成本的同时也避免了不必要的索赔事件。尽早提请设计单位进行修改，提高设计质量，避免因图纸设计考虑不周而带来的额外成本支出。遵循设计图纸需要强化现场监督与管理的力度，如果发现施工方存在违反设计要求的问题，基于合理管控房地产开发项目现场成本的问题，需要适当予以修正。 2.1.4投资决策阶段成本控制方法有：(1)市场调查。项目部第一项工作是市场调查。市场调查采取工作人员深入房地产市场进行调研就和发放调查问卷等多种方式。(2)对调查资料进行分析总结。经过分析研究以确定本项目的定位、户型设置、