房产开发项目成本控制的探讨.docVIP

精品论文 参考文献 房产开发项目成本控制的探讨 深业鹏基（集团）有限公司 广东深圳 518000 摘要：本文主要针对房产开发项目的成本控制展开了探讨，对房地产项目的成本控制体系构建作了详细的阐述，并通过结合具体的实例，对房地产开发项目的成本控制作了系统的分析，以期能为有关方面的需要提供有益的参考和借鉴。 关键词：房地产；开发项目；成本控制 0 引言 随着我国市场发展的逐渐完善，房地产开发企业之间的竞争日趋激烈，只有管理成本低、资金实力雄厚、品牌信誉好的企业才能赢得真正的市场。因此，我们便需要做好房地产开发项目的成本控制工作，以能进一步提高房地产企业的经济效益。基于此，本文就房产开发项目的成本控制进行了探讨，相信对有关方面的需要能有一定的帮助。 1 文献综述 为了实现目标成本管理与合同管理的有效结合，各地产公司从清单及预算控制、招标及合同控制、进度控制、变更签证控制等传统成本控制方法与目标成本控制方法，这两种独立成本控制方法中找到了连接工具—合约规划。 图1 成本控制体系 柯洪（2009）总结出合约规划中的标段划分与公司撑握的承建商和供应商的资源是分不开的，责任明确、经济高效、可操作性是标段划分的三大原则，工程的特点及专业要求、建筑市场行业状况、业主的项目管理能力是标段划分的主要影响因素。吴浪雄（2011）提出合约规划是按照“自上而下、逐级分解”的方式对目标成本的分解，按“价量原则”、“经验值”和“规划余量”的方法确保分解后的目标成本分的准、控的住的一种管控手段。成锦亚（2013）从合约规划要解决的项目有多少合同、每个合同对应的目标成本控制值是多少、具体的合同如何落实三个问题，通过分解、组合实现合同和成本科目的结合，体现合约规划的桥梁作用。苏常枝（2013）阐述了合约规划的指导采购招标、前置成本控制、保障权责落地三大作用，并从成本科目、合同、科目与合同相结合三个维度分析合约规划模型。 目前的相关论文研究成果主要是合约规划在项目目标成本管理中??理论分析，具体到项目公司职能部门层面的相对较少。本文主要从项目公司职能部门在成本控制中的职责以及所控成本比重方面如何利用合约规划快捷有效合理的控制成本，保证利润。 2 房地产项目成本控制体系构建 2.1 合约规划实施过程中成本控制体系构成 在利用合约规划的方法控制成本时要理清合约规划与成本科目的对应关系。与成本科目的对应关系。首先要明确合约规划的管理模式，是以成本科目为主导，或是以合同为主导，还是以成本科目与合同双维度控制；其次是明确哪些成本的发生不是以合同行式出现的而是以费用行式出现的，比如市政建设配套设施费、报建费等；接着明确公司的战略合作资源，以便确定施工界面划分，合同数量，招标模式，承包方式等；最后落实合约规划的范围，这与企业管理的成熟度有关，比如是否包含管理费用、销售费用、财务费用等。 合约规划是一种将项目包含的合同自上而下，逐级分解的过程。要做好合约规划工作，简单的来说也是一种资源的平衡，是在了解自身的基础上的“人、材、机”的合理组合与分配。首先，要明确公司里的“人”，即在公司里要做合约规划涉及到哪些部门，各自如何分工，相应的责权利；其次，要知道公司撑握的“材”，“材”主要是指公司之前积累的不同业态品种工程的设计资料、造价指标、清单标准、合同模板，各种工程材料的承建商与供应商；最后，要了解公司的“机”，即公司的运作机制：成本控制体系，后评估制度等。基于此，项目前期成本管理体系主要可以分为：“人、材”平台，“机”的体系。“人、材”平台主要是用来明确做什么、谁来做与用哪些工具做，具体的可分为职能部门权责、造价指标、设计产品标准化、清单合同标准化、承建商供应商战略化。“机”的体系主要是用来明确如何达到目标和目标改良，具体的可分招标管理体系、采购管理体系、合同管理体系、动态成本管理体系、设计成本评审、无效成本管理、成本预警与强控、成本后评估等。具体详见图1。 2.2 成本控制体系的运作及职能部门权责 （1）成本控制体系的运作 成本控制体系是一个完整的具有自我优化的成本控制体系[9]。第一步，通过各种公司运营过程中积累资料，完善“人、材”平台中的数据库；第二步，利用“人、材”平台指导“机”的体系里的操作流程运作，完成项目的全过程成本管理；第三步，事前、事中、事后的成本控制体系执行与反馈过程中进行监管与提炼数据以补充“人、材”平台。在这体系运作中“人、材”平台的建立、完善、动态管理是基础，充分利用了合约规划的