贝多芬公 馆.docVIP

贝多芬公馆市调报告市调人:高洋案名贝多芬公馆工地位置胶南市海王路与连云港路交汇处投资兴建山东宏程置业（青岛）有限公司售楼处胶南市海王路与连云港路交汇处电话企划销售同策咨询建筑设计调查 日期2011年10月10日规划用途住宅总建面积8.5万方工程 进度主体施工基地面积4.5万方总销金额交房 时间2013.5.31销售面积2.3万方主力面积高层80-90套二 洋房80-92套二、130-150套三基地位置规划户数636户可售户数313户建筑楼层花园洋房5层、高层 17层销售率37％规划面积61-140㎡银行 按揭额度首套30%平均单价多层11000元／㎡ 高层8000元／㎡ 年限30年单价范围7000元／㎡－12000元／㎡银行主力总价洋房三房88-100万、140-165万 高层二房65-75万元折扣优惠一次性付款优惠100/㎡车位价格大车位7万 小车位6万公开日期2011年7月综 合 分 析一.环境分析: 1、交通分析：小区位于新城板块较为成熟的居住板块（中海熙岸东邻），东侧距滨海大道较近，沿滨海大道南至日照，北去黄岛；海底隧道开通后，从项目沿滨海大道至青岛市区不足1小时车程。 2、自然环境分析：现阶段自然环境条件一般，但其为规划中的湿地公园，未来自然环境将有所改善，条件将更为优越。 3、生活配套分析：商业配套最为出众，距利群较近，步行10分钟即可达到；教育配套也较为便利，马路对面即为春天幼儿园，距实验二小、实验中学也相去不远；由于项目所处地段为区域发展较为成熟的居住区，周边多为入住率较高的社区，生活配套相对较为完善。二.规划分析: 1、社区定位规划：整个社区定位为中档社区，产品为17层高层与5层花园洋房，砖红色英伦建筑风格彰显浪漫气息，建筑风格是项目着力宣传的一大卖点，洋房退台设计，户户露台，一楼带花园，提升了整个项目的档次与品质； 2、商业配套规划：项目自建商业街（东侧沿路），商铺已于10月底开盘销售，面积28-110㎡，未来将为小区提供较为完善的商业配套。 3、景观绿化规划：园林景观风格与英伦建筑风格相契合，水系穿梭其中，景观烘托效果较为出色，其售楼处门前设置喷泉水景，配以欧式雕塑，未来将作为小型的商业街广场，小区东侧主入口设置有迎宾广场，对项目的档次的提升作用较大。 4、建筑风格规划：英伦建筑风格，楼梯底部采用石材干挂，上部为暖色调红砖纹理处理，整体建筑风格较为出色，在区域内具有一定的标示性。 6、绿化率规划：绿化率为35％，稍高于国家标准，不是很高，但属区域内绿化率较高的项目，但未来周边将建设湿地公园，能提升项目的自然环境条件。 7、车位规划：全部为地下车位，在区域内具备一定优势，不但停车方便，而且无噪音和尾气。 8、管理模式规划：社区在管理模式上采用封闭式管理，社区实行人车分流制，由于没有地上停车位，所以没有人流与车流的交汇处，会更加安全，并有利于人车管理。 9、教育配套规划：整个社区无教育配套配套规划，主要依托城区现有教育配套。 10、建筑形态规划: 项目采用队列式布局，社区内部，西侧为洋房，高层沿街而建，分布于北侧与东侧，将洋房环绕其中，如此布局，一方面为洋房营造了较为安静、私密的居住环境，另一方面，高层临街，并且规划有底商，环境势必较为嘈杂，且队列式布局易造成建筑相互遮挡，在景观与采光上，存在一定不足。 三．产品力分析： 住宅全为板式楼设计，毛坯交房，相对而言会损失相当一部分购买精装修房子的客户群体；户型设计上均为全明户型，端户南北通透，中间户全南朝向，格局方正，基本不存在劣势户型。双气（地暖），市政供热。物业为宏程物业，为开发商自有，知名度不高，对项目提升有限，物业收费标准待定，目前已推出住宅539套，产品配比如下： 高层面积配比及去化情况： 户型面积供应 占总供 应比例销售占总销 售比例销售率一房616414%136%20%二房80-9030364%13565%45%三房110-13010222%6029%59%总计/469100%208100%44% 洋房面积配比及去化情况： 户型面积供应 占总供 应比例销售占总销 售比例销售率二房80-923040%933%30%三房120-1301520%622%40%三房130-1503040%1245%40%