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中国购物中心的现状、趋势与中外比较 ——郭增利 朱凌波： 各位同学早上好！我是清华大学的朱老师。我们这次的课程从泛商业地 产的角度，安排了这样一个课程组合。昨天是北京下了 2008 年的第一场雪， 这场雪很有象征意义，从大自然的角度是瑞雪兆丰年，从宏观调控的角度来 讲，也预示着宏观调控进入了一个更加严厉的阶段。这两天股市也在暴跌， 房市也有统计，成交量、价格都在萎缩，在这样的时段大家聚到清华，希望 通过这样学习的过程，在这样的投资环境下、大势下，大家更好地研究我们 这个行业未来发展的趋势，找到我们更好的创新模式。 商业地产走到今天，实际从房地产整个的大势讲也面临着严峻的考验， 所以今年的商业地产在融资的创新、模式的创新，包括运营的创新方面都必 须有新的突破，与国际有更好的接轨，我们才能走出一个更好的上升空间。 我们这次安排的课程是从泛商业地产、大商业地产的角度组织这样的课 程，我们这次的主题叫产品业态篇。商业地产大家都知道，狭义的商业地产 包括酒店、公寓、住宅、写字楼、商业，从泛商业地产角度也包括旅游地产、 文化地产等等这样的组合业态。所以我们这次安排的师资也希望是更多元 化、立体的组合，所以这次安排讲课的师资和专家有各种协会的，像旅游饭 店的协会、购物中心协会秘书长、副会长这样的专家，也有一些操盘手，而 且我们这次为了把商业地产的体验型给大家有一个新的尝试，所以我们在明 天下午也安排了一个去欢乐谷的学习加考察这样的形式。 我们今天上午非常荣幸地请到了中国购物中心协会的秘书长郭增利先 生，他也是亚洲购物中心协会的新一届轮秘书长，大家掌声欢迎郭秘书长！ （掌声） 郭增利： 今天我也非常高兴，跟大家在这里交流一下有关购物中心和商业地产的 问题。应该说谈不上是授课，因为我在购物中心和商业地产方面也是一个学 生，也是在学习过程当中，可能跟大家不同的是，特别是从去年开始，一直 到 2008 年，我一直担任亚洲购物中心协会轮值主席的角色，可能看到的东 西比较多一些，我也是在半天的时间里面，尽可能多的把我所知道的、所了 解的跟大家做一个交流。这里面有一些观念不一定准确，你们可以随时打断 我，比如在哪个地方你们有自己的理解的话，可以随时进行交流。 按照朱老师给我安排的内容讲的题目比较大，就是购物中心的现状、趋 势和中外比较，这是一个很泛的、大的题目，在这个大的题目下，我想首先 还是要把产业环境跟大家做一个简单的概括。刚才朱老师也讲了，瑞雪也好、 宏观调控也好、股市也好，房市也好，其实都处在一个非常微妙的状况。那 么对于购物中心而言，在中国把购物中心算为商业的业态，但是在国外购物 中心是作为一种房地产投资形式，所以在分类上是完全不同的。我想今天在 座的大部分的各位老总都是以地产圈为主的，所以在国外购物中心是作为房 地产的一种投资形式出现的，只不过在中国因为传统意义上有很多叫“XX 购 物中心”这样的项目非常多，所以在中国可能有这样历史的机缘，把购物中 心算到商业业态当中的一种。 对于商业业态来说，朱老师刚才在整个课程体系中也做了一个介绍，可 能操盘手有更细致的内容，所以我想把购物中心和商业地产之间，目前国内 和国际上不同划分的格局跟大家做一个介绍。今天上午我想讲三个方面的内 容，根据时间情况可能对两个重点发展方向、两个重点产品做一个更详细的 介绍。首先是产业环境，第二部分是趋势和中外案例，第三部分是成功条件， 在成功条件当中，可能涉及到操盘方面的一些问题。 我想要谈购物中心，不管它是从商业角度去看，还是地产角度去看，还 要看一下它的起源，因为我们在座的很多老总是第一次接触购物中心，我想 会给大家一个整体性的介绍，介绍之后，大家可能首先对购物中心历史发展 的由来和未来的前景会有一个初步的判断。 那么，购物中心产业的发展历史，应该说是很古老的远古时代，这个时 候我们拿希腊做一个例子，最早的购物中心的模式是在希腊，在居民的部落 市集，最初的交易方式就是物品的交易市场，那么它在上个世纪存在了五千 年之久，但是这个时候只是具备了购物中心的雏形，到了上个世纪二十年代， 有一家购物中心是在美国的，1922年，叫乡村俱乐部广场，那是建立在大型 住宅区的商业项目，那么这个商业项目应该说标志着全世界第一家购物中心 的诞生，是在 1922 年。所以我们讲购物中心回归到中国来，我们发展中国 购物中心的起源跟国外的购物中心的起源是完全不同的，中国的购物中心