中城建2010金州区五一路项目前期研究沟通报告.pptVIP

确定竞争站位 重新定位客群 放大未来价值 周边住宅现状 竞争板块分析 客户形成 目标客群 概念性建议 初期预判 差异化形象 用地研判 需求思考 产 业 休 闲 商 务 居 住 带 动 支 持 交 通 产 业 改 造 拉 动 规 划 开发区 金州城区 产业与居住形成初步供需关系； 城市改造及配套规划完善加强区域吸纳力； 从目前的经济情况分析，未来2-3年，由于人们对于未来预期的不确定性，将会导致投资、消费等各种行为的短期化（追求相对稳定的收益），同时，这种短期的消费与投机在宽松的货币投放的情况下非常容易导致经济泡沫和通胀的产生，而这种情况会进一步加剧市场的不确定情绪。 观点：经济环境在波动中前行，波动幅度加大，波动周期缩短。 05年 06年 07年 08年 09年 10年 前期数据来源于中金公司 大连市场预判 09年市场成交量飙升，进入2010年后持续上扬； 09年受整体经济环境及行业调整等多方面影响，楼市成交量快速飙升，价格不断上扬； 大连地产业经过08年调整后年呈阶段阶梯性成长； 供：09年大连商品房整体保持平稳供应； 求：09年大连市整体成交量快速飙升； 价：09年大连市商品房成交均价稳中有升，在反复调整中不断上扬； 比：10年市场呈现供不应求，购买力强劲； 大连市场走势 大连商品房销售情况 关于房地产市场： 保证经济增长是国家基本政策层面的核心要务，从GDP的走势曲线来看，整体经济形势依然是好的。 通过对基本经济指标的研究可以看到，历史性受挫之后，经济复苏将主要依赖于刺激固定资产投资，房地产是其中的重要环节。 观点：整体市场前景谨慎乐观。 GDP总量增长依然强劲 人均GDP持续走高 房地产消费势头强劲 大连市场预判 【 城市发展 】 【 区域潜力 】 【 用 地 条 件 分 析 】 城 市 线 【 整体市场 】 【 区域市场 】 市 场 线 市场机遇与价值空间 发展动力及潜力 系统分析 居住综合性地块分析 土地市场 区域市场 类用地潜在供应： 金州区：565万平米 开发区：450万平米 类用地楼面地价： 金州区：880元/平米 开发区：1050元/平米 07-09年金州核心区域板块土地成交量放大：北部、五一路逐步发展成金州主要土地供应区，进入2010年仍保持了强劲的供应势头,未来商品房供应的主力；楼面价参差不齐，容积率普遍较高; 未来品牌开发商、大体量潜在项目将带动区域市场快速发展； 开2009-68号 金2009-199、200号 金2009-47号 金2009-187号 金2009-110号 金2009-56号 880.69 14250 3.22 161805 公建住宅 先进街道八里村 （2009）-199 880.96 27750 2.6 314997.8 公建住宅 先进街道八里村 （2009）-200 ------ ----- 5.38 103785.58 商业住宅 站前街道五一路南侧 （2009）-110 ------ ----- 1.68 31394.16 居住 光明街道 （2009）-47 ---- --- 7.2 65685.6 商业居住 中长街道(向应公园北侧） （2009）-187 ------- ----- 3.41 88288.31 商业居住 光明街道（边防大队周边） （2009）-56 楼面出让价 （元/平） 成交价（万） 容积率 建筑面积（㎡） 用地性质 用地地址 宗地编号 40500 4.5 9000 507.39 大连富华房地产（亿达) 3300 24538.5 2.87 8550 居住 开发区青松小区北侧 2009-51 489978 1.8 272210 居住 地块位于大学城（B-8、B-10、B-14、B-20、B-21) 304821.6 0.8 381027 B地块位于金石IT产业园 64904.8 0.8 81131 居住 A地块位于金石IT产业园 168151.9 0.7 240217 B地块位于金石IT产业园 876.05 大连德佳投资有限公司（隶属远洋地产） 115900 295124.9 0.7 421607 工业 A地块位于金石IT产业园 2009-48 楼面价 竞得人 成交价（万元） 建筑面积（㎡） 容积率 用地面积（㎡） 用地性质 用地地址 宗地编号 商品住宅市场 区域市场 由于2008年的市场低迷，开工量有限，2009年供应大幅跳水。成交量同比略有提高。 供应端： 2008年供应峰值3、6月份主要来自于五一路板块的金润花园、松源翰林一品，其他主要来自于金州周边乡镇，主城区因2008年市场低迷，开工量小，在09年几无供应。 去化端：金州地产反应缓慢，价格并未调整，造成成交增长较为缓慢，但下半年好于上半年，成