第六章第七节资产评估.pptVIP

三峡大学经济与管理学院 一、资产评估定义与基本方法 定义：资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。 基本方法：收益法，成本法，市场法 二、收益法 收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折 算成现值,借以确定被评估资产价值的方法。 （一）适用条件及评估程序 1、适用条件： 第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以 用货币衡量; 第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量; 第三，被评估资产预期获利年限可以预测。 2、评估程序： 第一，搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势以及经营风险等； 第二，分析测算被评估对象未来预期收益； 第三，确定折现率或资本化率； 第四，用折现率将评估对象未来预期收益折算成现值； 第五，确定被评估资产的评估值。 （二）、收益法的计算公式 1．基本计算公式 2．有限期收益的计算方法 3．年金资本化计算方法 4、有限期收益和年金资本化结合的计算方法 或 三、成本法 （一）基本概念 成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。 1、原理公式 资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 2、重置成本，又称重置全价，指重新建造或购买相同或相似的全新资产的成本或价格。 简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得的成本。 3、实体性贬值，又称有形磨损贬值，它是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。 4、功能性贬值，又称无形磨损贬值，它是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。 5、经济性贬值，指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。 （二）重置成本的估算 1．重置核算法 重置核算法是利用成本核算的原理，以现行市价为标准，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。 2．功能成本法 功能成本法是寻找一个与被评估资产相同或相似的资产为参照物，根据参照资产的重置成本折算成与被评估资产的功能相应的成本。 3．规模成本法 资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。用被评估资产与参照物之间资产和重置成本和生产能力相比较，估算被估资产的重置成本。 4．价格指数法 价格指数法是利用与资产有关的价格变动指数，将被估资产的历史成本调整为重置成本的一种方法。 （三）贬值的估算 1、实体性贬值的测算方法 （1）．观测法，也称成新率法 它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。 （2）．使用年限法 它是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率，进而估测资产的实体性贬值。 3、基本程序 通过市场法进行评估大体上要经历以下程序: (一)选择参照物 (二)在评估对象与参照物之间选择比较因素 (三)指标对比、量化差异 (四)在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 (五)综合分析确定评估结果 （二）市场法中的具体评估方法 1、直接法 直接法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。 2、市价折余法 当被评估资产是已用若干年的旧资产时，而且市场上仍有相同的资产出售，则市场参照物价格仍有引用的可能。此时只要将被评估资产的损耗贬值从全新价格中扣除就行了。类似重置成本法。 3、类比法 类比法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似,该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异,在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。 * 三 峡 大 学 经济与管理学院 * 主 讲 人: 向玉华 教学单位: 经济与管理学院 三 峡 大 学 经济与管理学院 第六节?? 资产评估 2、功能性贬值测算方法 估算功能性贬值时，主要根据资产的效用、生产加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差异造成的成本增加或效益降低，相应确定功能性贬值。 3、经济性贬