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《房地产投资案例分析》 （一）项目基本情况介绍 1、拍卖出让土地使用权的基本情况及要求； 1．宗地编号 ZCH18(252) 2007-012 2．宗地位置 成华区二环路内麻石桥侧(原成都市市政工程集团有限责任公司用地)6798.78合10.1982亩 二类住宅用地 ? 住宅容积率≤2.85;当兼容公共设施20%时,总密度≤30%,绿地率≥30%;当兼容公共设施20%且50%时,如建筑形式为商住楼,总密度≤40%,绿地率≥15%,如建筑形式为商业或商住建筑与住宅建筑混合在同一宗用地内布置,总密度≤35%,绿地率≥25%;(兼容公共设施不包括公寓式办公和单元式办公)≤661米(绝对高程) （二）项目构思 (1)初步分析 A地理位置：此块地处于成都市二环路的东二段路上，位置虽说是在成都的市区内，但位置不是很理想，处于房地产开发相对滞后的东北边，位于成都主要的商业区以外。周围旧式的居住小区较多，居住人流量比较大。尤其以外来在成都长期经商的人居多。另外附近，SM广场就在这块地不足200米的地方，国美电器，沃尔玛也离此地不远，进行购物十分方便，而且在不久的将来，附近还将会拟建家乐福，和世纪联华等大型商场。另外此地距离新华公园，游乐园和活水公园，而著名的电子科技大学也在此地附近。 B 交通状况：此地在二环路边上，但周围的道路还是四通八达，到市区的公交线路非常多，，并且在规划中的地铁5号线上。因此，去市区工作、学习、逛街、购物都十分方便。 C 场地条件： 由于占地面积达到了10亩，充分的空间进行项目的设计和规划。但因有一定的高度限制，在进行策划设计时，要注意考虑到这个因素。 D 周围现有房产项目： 3000米范围内有在建地产项目 名称 户型（平方米） 建筑类型 项目状况 浅水半岛 80-140 高层电梯 未完工 高地 60-140 高层电梯 未完工 万科 金域兰湾 80-170 高层、多层 未完工 首创 A-Ztown 55-145 高层、小高层、多层 未完工 龙湖 三千城 花园洋房 高层、多层 未完工 MIDTOWN 暂无 普通住宅 未完工 E 周围土地： 由于是新开道路，道路周围有较多的可开发用地和城改用地。并且，周围500米以内还有5个待开发的楼盘。因此，应尽早进行开发，抢占商机 （2）市场定位 A 此地段的外来经商人员较多，故定义为小户型，建筑面积 50-80平方米。 B 此地同时也是规划中的成都高密度居民住宅区，故项目应以住宅为主。 C 外来经商人员较多，可以做适当的商铺、写字楼、以及为常住成都的外地人提供住宅。 （3）项目方案 A、项目名称：帝景苑 B、a.方案一介绍：6层写字楼，18层住宅 构思：六层的写字楼为一般的写字楼，而非高档的写字楼，市场的潜在客户比较大，可以卖给一些公司规模较小的公司和企业，尤其是外来在成都创业从事商业活动的人们，人群年龄主要定格在23-35之间的年轻人而18层的公寓正好为他们提供了一个在成都长期居住的场所。且住宅面积不宜过大，故选择70平方米的小户型比较合适。因此，第一个方案选择做6层写字楼+18层住宅 主要技术参数： 　方案一：6层写字楼，18层住宅 一、主要技术指标 计算过程 　 1、土地面积（㎡) 　 6,798.78 2、建筑面积（㎡) 地上面积+地下面积 22,036.58 2-1 地上面积（㎡) 6层写字楼+18层住宅 19,036.58 2-2 地下面积（㎡) 　 3,000.00 3、住宅面积（㎡) 单层住宅面积*18 10,800.00 4、写字楼面积（㎡) 单层写字楼*8 8,236.58 5、商场面积 （㎡) 　 0.00 6、住宅户数 住宅面积/70㎡ 144.00 7、容积率 规划建筑面积/土地面积 2.85 8、建筑密度(建筑覆盖率)(%) 首层建筑面积/土地面积 0.20 9、绿化率（%） 　 0.20 10、首层建筑面积(㎡） 土地面积*建筑密度 1,372.76 11、停车数量（个） 地上车位+地下车位 183 12、建筑层数 　 24.00 13、标准层面积 　 600.00 b.方案二介绍：3层商铺+20层住宅 构思：虽然附近的有SM广场，并拟建家乐福等大型的购物广场，但是，根据成都市的规划成都的东北面将打造成高密度的住宅区，仅有的商业购物区还不足以满足以后周围的日益增多的居住人口 ，因此设计三层的商业铺面待大型的商业零售上来进行开发，剩余20层用来做80平方米的普通住宅。 主要技术参数： 　方案二：3层商