房地产开发经营税费.pptVIP

9.1 概述 9.1.1 税收的一般原理 1、概念：是国家凭借政治权力，运用法律手段，按照预定的标准，强制而无偿地取得财政收入的一种特定的分配关系。 2、特征： 强制性：要求纳税人必须履行纳税义务，否则就要受到法律制裁。 无偿性：是国家无偿取得的财政收入。 固定性：预先规定征税对象和征税数额的比例。 9.1 概述 3、税制构成要素 税制是税收制度的简称，是国家各种税收法令和征收办法的总称，包括征收法规、条例、施行细则、征收管理办法等，是国家向纳税单位和个人征税的法律依据和工作规程，也是纳税单位和个人履行纳税义务的法定准则。 其核心是税法——规定有关税收的根本制度，是国家向一切纳税义务人征收税款的法律依据，包含两个方面的内容：一是规范纳税人履行纳税义务；二是规范征收机关的法定职责。 9.1 概述 税收制度是由一些基本要素构成： 1）纳税人（向谁征收），即按税法规定，直接负有纳税义务的单位和个人，是纳税主体。 2）课税对象（对什么课税）——课税客体。 3）税率（征收多少的基本依据），是税额占课税对象数额的比例。一般有三种基本形式： 9.1 概述 比例税率——是对同一课税对象及税目，不论数额大小，都按同一比例课征税收。 累进税率——税额按课税对象数额大小，分成若干等级，税率随等级逐级提高，课税对象数额越大，税率越高。分为全额累进和超额累进。 固定税率——固定税额，按课税对象实物单位，规定一定数量的固定税款，如盐税以课税对象的吨为单位，定额缴纳；对非机动车辆计征使用牌照税，等。 9.1 概述 4）纳税环节及纳税期限。 纳税环节主要指出纳税对象从生产到消费的运动过程，纳税具体从哪个或哪几个环节取得； 纳税期限是规定纳税人应缴纳各类税款的最后时间，以保证税收及时、稳定缴纳。 5）起征点及免征额，都是指课税对象在达到什么数量时，具有纳税义务。 起征点是指从什么数量起开始征收，在此数量之下，纳税人无纳税义务。 免征额指纳税人可以从课税对象汇总减去一部分，就余下部分缴纳税款。 9.1 概述 6）减税、免税、附加、加成。 减税、免税是指按照国家税法的规定，对某些纳税人或征税对象给予鼓励和照顾的一种特殊规定。 附加与加成是指在基本税率征收正税的基础上，另外征收一定数量的税款的做法。 7）罚则，指纳税人在违反税法有关征管条款时所作的违章处理规定，一般可根据情况，分别“偷税”、“漏税”、“欠税”、“抗税”规定不同的罚则。 9.1 概述 4、分类：按课税对象的不同性质分类： 流转税类：指以商品流转额或非商品流转额为课税对象的一类税，如增值税、营业税等。 收益税类：是以纳税人纯收益（利润）或总体收益为课征对象的一类税种。如我国的企业所得税、个人所得税等。 财产税类：是以易查财产的数量或财产的价值为课税对象的一类税种，如房产税、契税等。 9.1 概述 资源税类：指对开发利用和占有国有自然资源的单位和个人征收的一类税种，如资源税、盐税、耕地占用税、城镇土地使用税等。 行为税类：一般指国家为了对某些特定行为进行限制或专门用于开辟地方财源而征收的税种，如消费税、建筑税、车船使用税、印花税等。 9.1 概述 9.1.2 房地产开发的有关税收 企业所得税；土地增值税；印花税；城镇土地使用税；房产税；耕地占用税；契税；营业税；城市建设维护税等。 9.2 房地产税收 ——是指与开发、经营房地产业务相关的各种税收。 9.2.1 企业所得税 ——是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税，计算方法是开发企业所得额*所得税税率，其中：所得额=经营收入—成本+营业外收支净额—（营业税+城市建设维护税+房产税），也即年实现利润净值。所得税率一般为33%。 9.2 房地产税收 9.2.2 土地增值税 1、概念：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权的单位和个人，就其取得的土地增值额征收的一种税。 2、特点： 以转让房地产取得的增值额为课税对象； 实行普遍征税的原则，税源面广； 一般采用余额法或扣除法计算增值额，作为计税依据，即以转让房地产取得的收入，扣除《条例》规定的扣除项目余额后的余额作为计税依据，只是对旧房及建筑物或纳税人申报不实，成交价格偏低的，方采用评估价格计征； 实行四级超率累进税率； 实行按次征收。 9.2 房地产税收 3、征收对象和纳税人 征收对象：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（房地产）取得的增值额。 纳税人：为转让房地产并取得收入的单位和个人，包括机关、团体、部队、企事业单位、个体工商户及国内其他单位和个人、外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台胞及外国公民等。 9.2 房地产税收 4、计税依据和增值税的计算 计税依据：转让房地产收入减除《条例》规定的项目和余额后的余额。 1）余额计算法，是根据转让房地产取得的实际收入减除《条例》规定的