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中国房地产宏观调控困局及出路探究1998年“房改”以来，我国房价飞速上涨，房价收入比、租售比、空置率等反映房地产泡沫的指标远超过国际警戒水平，房地产泡沫日益膨胀。我国房价飞涨不仅影响房地产市场有序发展，也影响到金融市场稳健运行，甚至危及经济安全，成为我国经济运行中主要不稳定因素之一。因此必须对飞涨房价加以遏制，通过宏观调控促使房价理性回归挤出房地产泡沫。 2003年以来，我国一直加强对房地产市场的宏观调控，但是宏观调控不但没能遏制房价，反而使得房价以更快的速度上涨。我国房地产宏观调控已经陷入了“越高越调、越调越高”的政策陷阱。要想真正根治房地产市场“毒瘤”挤出房地产泡沫促使房地产市场良性运行，必须从房地产市场的制度入手，找出“症结”所在然后选择政策工具其政策效果必然强于“头痛医头、脚痛医脚”式的政策调控。 一、影响我国房地产市场调控效果的深层次问题 （一）对房地产巨大的刚性需求估计不足 尽管这几年房价上涨与房地产投资有相当大的关系，然而历年来“国八条”、“国六条”和“新国八条”的出台，使得房地产投资客的投资热情受到最大限度的抑制，但房价依然我行我素地上涨，唯一可以解释的是，可能对我国巨大的刚性需求估计不足。这是由中国仍然处于城市化和工业化进程中的两大基础性推动因素决定的。 2010 年中国城市化率为47%，中国人均GDP 已达4200 美元，进入上中等收入阶段。国际发展经验已证明，这一阶段是城市化加速增长阶段，世界上已完成城市化的发达国家城市化率在75%-80%、甚至90%，中国城市化率至少还有28-33个百分点的空间，以年均1.2% 的城市化率计算，需要23.5-27.5 年时间，城市化的高速增长至少要持续到2035 年，城市化每年转移到城镇人口达1500万左右，城市化带来的年新增住房需求300-500万套，占年商品房供应量的30%左右。 从工业化进程看，2010年我国人均GDP4000美元，达到发达国家水平的2万美元，以人均4000美元为基点，平均5年翻一番，至少需要快速发展25年，工业化基本完成大约在2036年左右。如果人均收入与经济增长速度同步，2010年城镇人均收入为1.6万元，2035年将达到8万元左右。城镇居民收入总量大约90万亿元，其中10%用于住房开支，就有9万亿元。如此庞大的支付能力给住房需求提供了直接持久的动力。 2011 年我国房价上涨速度趋向于正常水平，而这是在严厉的行政控制下实现的，这种控制是以房地产市场机制作用失灵为代价的。这些年来房地产业的宏观调控从最初的构造市场机制起作用的宏观环境，逐步演变到以行政控制为主，随之而来的隐忧是，限购政策不可能长期持续，一旦放开后，累积起来压抑多年的巨大需求有可能瞬间爆发，形成排浪式的、海啸式的、大堤决口式的需求，这种因宏观调控过度引发的房地产风暴对经济与社会发展的冲击可类比自然界台风对地面所有物体的破坏力，后果不堪设想。这种潜在的巨大需求尤其值得有关部门的重视。 （二）我国经济结构不合理，过度依赖于房地产业 我国房地产长期以来都被设计成国民经济的支柱性产业，成为拉动投资与需求最直接产业类型。中国的经济增长结构长期依靠投资驱动和需求拉动。从投资上看，尽管近年来中国住房市场经历了有史以来最为密集和最为严厉的宏观调控，但住房投资对经济增长贡献度不减，2010年1-8月，中国住宅投资增速仍高达33.9%，住房投资对经济增长的直接带动作用增强，为0.93%，贡献度为8.34%。中国政府现阶段的主要目标依然是要保持经济稳定高速的发展，而这又依赖于房地产行业的支撑。从需求上看，在外需受国际经济不景气影响很大的前提下，我国靠内需来拉动经济增长提到了议事日程上。而我国内需也基本上进入了“后耐用消费品”阶段，很难通过耐用消费品的需求增长推动产业经济的增长。这主要还是由于长期的城乡二元结构的束缚，农村消费市场还没有真正激发出来。以2011年全国家电销售为例，农村市场在家电下乡、以旧换新等刺激政策影响下，整个农村家电销售还只占比30%。尽管城市化、城乡一体化、新农村建设不断提升农村消费潜力，但农村产业结构没有重大转型之前，农村市场需求一直增长受限。因此，农村市场的局限让经济增长的重心继续停留在城市，而城市消费需求的重要支撑之一便是房地产市场。 因此，在宏观经济结构没有得到根本改变之前，房地产成为了地方政府一头联结扩大投资，一头联结拉动内需的重要引擎。在经济结构、城乡二元、城市化进程的背景下，房地产成为了一个有可能“绑架”国民经济的产业。 这种经济对房地产过于依赖的困境在经济低迷时表现得更加明显。2008 年在货币政策持续紧缩和金融危机的共同作用下，房地产价格的过快上涨势头在 年底得到有效遏制并稳中有降，地产调控取得一定成效。然而，与此同时，经