土地价格评估浅议 - 十堰市国土资源局.pptVIP

二、土地估价简述 二、土地估价简述 二、土地估价简述 （六）土地估价方法 1、收益还原法 2、市场比较法 3、成本逼近法 4、剩余法 5、基准地价系数修正法 6、路线价法 三、相关技术规范解读 （一）土地估价的依据及部门规章 1、《中华人民共和国物权法》 2、《中华人民共和国土地管理法》 3、《中华人民共和国城乡规划法》 4、《中华人民共和国城市房地产管理法》 5、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》 6、 《城镇土地分等定级规程》 7、 《城镇土地估价规程》等等 三、相关技术规范解读 （二）估价规程解读 国土资源部办公厅关于发布 《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)的通知》（国土资厅发[2013]20号）（下简称《通知》） 三、相关技术规范解读 三、相关技术规范解读 （二）估价规程解读 1、《通知》正文主要内容 （1）国有建设用地使用权出让，土地价格需经专业评估。 （2）出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》。 （3）出让土地估价报告一律进行网上电子备案。 三、相关技术规范解读 （二）估价规程解读 1、《通知》正文主要内容 （4）市、县国土资源主管部门应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，集体决策确定土地出让底价。 （5）省级国土资源主管部门要定期组织土地估价行业协会或专家，对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议。 三、相关技术规范解读 （二）估价规程解读 2、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的技术要求 （1）“调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建设面积。楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率规划条件下评估期日的楼面地价，原容积率下出让时楼面地价进行期日修正后在评估期日的楼面地价。” 三、相关技术规范解读 （二）估价规程解读 2、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的技术要求 例如：有一宗地，于2010年以出让方式取得，用途为住宅，出让合同约定容积率为2.0。2015年经规划部门批准，在用途不变的情况下，容积率由2.0调整为3.0，需到国土资源主管部门补缴土地出让金。 三、相关技术规范解读 （二）估价规程解读 2、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的技术要求 以前的计算方法：分别计算该宗地在容积率2.0及3.0时于评估基准日2015年X月X日下的土地价格A和B，由B-A得出该宗地应补缴的土地出让金标准。 三、相关技术规范解读 （二）估价规程解读 2、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的技术要求 现在的计算方法：分别计算该宗地在容积率2.0及3.0时于评估基准日2015年X月X日下的楼面地价a和b，并依据原出让时的楼面地价（出让合同）计算经期日修正后的楼面地价c，在a、b、c三个楼面地价中择高确定最终取值的楼面地价，并以此为单价乘以新增建设面积来确定应补缴的土地出让金标准。 三、相关技术规范解读 （二）估价规程解读 2、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的技术要求 衡量楼面地价高低的标准：楼面地价在房价中的比例 按照2014年《湖北省城市地价监测报告》，我市2014年度该比例在全省最低，最高为武汉，达30%，湖北省的平均水平为15%。 三、相关技术规范解读 （二）估价规程解读 2、《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的技术要求 （2） “用途与容积率同时调整的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价应评估测算以下内容后择高确定：新容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价，原容积率、新用途规划条件在评估期日的正常市场楼面地价。旧用途楼面地价，按评估期日原容积率规划条件下的楼面地价确定” 四、地价影响因素 （一）不同用途土地价格的关键影响因素 1、商业用地土地价格的关键影响因素 （1）区位 （2）商业聚集规模 （3）交通方便度 （4）相对位置 2、居住用地土地价格的关键影响因素 （1）自然环境 （2）人文环境 （3）公共服务设施 （4）公共交通条件 四、地价影响因素 （一）不同用途土地价格的关键影响因素 3、工业用地土地价格的关键影响因素 （1）交通条件 （2）基础设施 （3）工业聚集度 （4）产业方向 四、地价影响因素 （二）我市城区影响土地价格的因素 1、基准地价 基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估法定最高年期的土地使用权区域平均价格。 基