地产开发角力二三级城市.docVIP

地产开发角力二三级城市数据显示，2007年二季度全国70个大中城市房屋销售价格与去年同季度相比上涨6.3％。而上半年，我国一些二、三线城市如大连、石家庄、宁波、南昌、郑州、长沙、贵阳等房价涨幅也达到了6％－8％。 随着荷兰ING集团、美国华平投资、摩根斯坦利、高盛、花旗等国际投资机构陆续登陆中国投资，北京、上海等一线城市房地产业进入增长速度放缓、竞争异常激烈状态。成都、武汉、重庆、杭州、无锡、苏州、嘉兴、绍兴、舟山、台州等二三线城市正逐渐崛起成为国内外企业房地产扩张的重要目的地。 据开发商介绍，现在一线城市的市场回报率只有7%至8%，而二线城市可达到30%左右，与一线城市刚发展起来的水平相当。在房产开发中，如果一线城市土地开发的资金占到整个开发资金的60%，那么在二线城市只要20%就够了。 后势强劲 上半年，当上海和杭州的二手房交易由于调控政策的影响而持续低迷时，苏州的二手房交易却异常火爆。 据了解，目前苏州房产均价在5000元至6000元/平方米左右，新房市场基本维持供求平衡的态势。 今年以来，江苏省房地产开发投资延续2006年平稳较快增长的趋势，继续保持了稳中有升的良好发展态势。数据显示，1-6月，江苏省房地产开发累计完成投资同比增长32.8％，增速比一季度加快9.9个百分点，比去年同期加快7.9个百分点。投资总量排在全国首位，占全国总量的10.3％，增速比全国平均水平高4.3个百分点。从商品房销售额来看， 2004年增幅达42.1％，面积增速为15.5%。2005年销售增幅36.9％，面积增速15.2％。2006年商品房的销售额比上年增长24.2％，高于同期销售面积增长17.4%的增幅。销售额的增长快于销售面积的增长，意味着商品房销售价格的增长，同时也反映出江苏全省的商品房价格在上涨。 而实际上，长三角地区还有不少像苏州一样的城市。有的二三级城市由于城市建设等诸多原因，房地产价格还有被低估的现象，如嘉兴前两年的情况就是如此，但随着嘉兴城市建设的逐步完善，房地产市场也水涨船高。 房地产市场的发展离不开两要素，生产能力和发展能力。五合国际总顾问刘力表示，一线城市前者优越，二线城市后者优越，但目前对于市场而言，后者最为重要。房地产商需要扩大规模，扩张领土，实现品牌战略化，势必要将二三线城市考虑在内。 全国工商联房地产商会聂梅生会长表示，二三线城市的地产行业将迎来更大的发展机遇。他举例说，陕西房地产给我最大的印象就是发展比较平稳，表现在价格上就是典型的稳中有升。如果说其他大城市的房地产发展是一路小跑的话，西安至多算得上是在“走”。这其中的原因当然跟经济发展有关也跟所处的地域有关，形成了比较谨慎的消费方式，所以投资比例较小。而这几年，国内外各大地产商的纷纷进驻，正是看中了二三线城市的发展，以及人们对高品质生活的追求。 选择性进军 据仲量联行预测，国内30个二、三线城市，将成为未来房地产投资商、开发商和租户们关注的焦点，并将成为衡量今后十年内中国房地产市场表现的风向标。 仲量联行报告指出，苏州、天津、杭州、成都和大连目前房地产市场需求正在不断扩大。随着市场透明度和流通水平的提高，国内和境外投机商已开始积极关注这些市场。此外，南京、武汉、重庆、青岛、沈阳、东莞、厦门和西安等二线城市在发展本土企业以及吸引外商直接投资方面，也开始取得不俗的成绩。 同时，一些三线城市，尤其是哈尔滨、福州、无锡、济南、宁波、郑州、长春和长沙，正为夯实其经济基础而大力开展基础设施建设，并在带动房地产市场的需求方面开始显露成绩。 中国不动产学院院长助理黄兴文表示，开发商选择拓展怎样的二三线城市，很难有精确的标准，应从几方面考虑，首先，城市人口与经济发展水平。比如阳光100选择二三线城市时，人口规模要求一般都在500万以上，这关系到项目的销售进度。其次，楼面地价，也就是土地价格，这是非常重要的指标。再有，城市的房地产市场供需之间的关系，以及房价增长的速度和幅度。要选择那些正在快速起步、成长，具有一定人口规模，同时目标客户群正在崛起的城市。 中国社科院城市竞争力研究专家倪鹏飞表示，长三角等沿海开放城市是中国未来房地产最具投资潜力的区域之一。当各大开发商意识到上海和杭州的房地产发展过热时，长三角还有无锡、苏州、嘉兴、绍兴、舟山、台州等二三级城市可以去开拓。虽然目前由于一些城市房地产的过快发展产生了一些泡沫，但经过这一轮的调整，当长三角城市的房地产发展被拉回正常轨道时，相信长三角地区将会出现一个健康和稳定发展的房地产市场局面。 1