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我国房地产供求影响因素分析【摘要】近年来，中国的高房价问题日趋严重，这已经成为关系到国计民生的重大问题。本文从研究房地产市场的需求和供给特征入手，通过建立计量模型找出房地产的供求影响因素进行了回归分析，旨在研究各因素和房地产供求之间的关系，找出房地产市场运行中存在的问题原因，并对相关部门提出了一些相关的建议。 【关键词】房地产；供求；影响因素 一、导言 近年来我国各地房地产市场呈现普涨趋势，尽管2010年到2011年间国家出台了多项政策和各种措施来抑制房价的过快增长，但都收效甚微。众所周知，根据经济学供给需求原理，任何一个商品的价格和均衡产量都是由其供给和需求得相互作用来决定的，其他各种经济和非经济因素都是通过作用于供给和需求来影响价格和均衡数量。为了研究价格形成机制，必须首先研究供需双方的决定机制。房地产业的供给约束十分严重，在居民收入快速增长的大背景下，缓慢的供给增长远不能满足居民不断增长的需求，再加上房地产市场信息不对称、垄断等因素的影响，这直接导致了房价居高不下，但房地产需求依然强劲这一违反一般商品经济价格规律的现象。本文意在研究供给需求对房地产供求收入价格弹性的分析的基础上，进一步综合全面的研究房地产市场需求供给的决定因素，对房价高涨提供合理的解释，为房地产进一步调控提供合理的建议。 二、研究综述 国内对房地产供求的研究主要是从影响房地产市场供给和需求的因素去分析。戚烈旭在《中国房地产市场的供给和需求分析一兼议房地产过热》（2005）中，通过结合相关数据，对我国房地产市场的供给和需求现状进行了分析，发现我国不存在全国性的房地产泡沫，但在供给有限的情况下，旺盛的真实需求和被放大的投资需求是推动我国房价上涨的主要原因，而市场交易的不规范导致的房地产炒作对房价上涨起到了推波助澜的作用。提出有必要采取宏观调控，和完善相关的交易机制、产业政策和措施，加强对房地产市场的政策引导，规范市场运作，保证房地产市场健康发展。朱永升等人在《影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析》（2002）中，研究了影响房地产市场需求的主导因素以及各因素对需求的影响机理。通过引入灰色关联度分析方法，对影响北京市房地产市场需求的各因素进行实例分析。这些文章部分的从一个侧面解释了房地产价格高涨的原因，对需求供给机制进行了部分阐述，但都没从供需两方面进行全面分析，对房地产价格形成机制进行全面清晰分析。 三、理论假说 房地产商品与一般商品的一个明显的差异就是房地产市场的供给约束十分明显，同时房地产具有消费品和投资品的双重特性，而居民对作为耐用消费品和投资品的住宅的消费，自然符合“生命周期假说”。随着我国经济形势的变好，居民收入的增加，居民消费结构发生了很大的变化，我国居民消费已进入改善居住条件的阶段，对房地产产生了巨大的需求。 另外，我们注意到银行现代资金与房地产业的发展密不可分。2000年以来，我国发地产开发贷款的增速大都在20%以上，远高于同期银行机构改款的增速。2003年我国发地产开发贷款的增速达41。高于同期银行机构改款的增速将近20个百分点。我国的个人住房贷款从无到有，在很大程度上促进了我国房地产市场的发展。 从影响房地产供求的各方面因素来看，居民收入的增加必然会增加对房地产的需求，居民个人住房贷款促使居民的潜在需求转化为现实需求；从影响房地产供给的因素来看，地区经济的快速发展为房地产行业的发展提供良好的宏观环境，房地产开发贷款的增加会促进房地产市场的供给。 据以上分析，本文提出以下假说：（1）房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性，或者说考虑到了收入的影响，房地产市场的供给约束大于需求约束。（2）居民可支配收入的变化与房地产供给和需求呈同方向变化。（3）房地产需求与居民可支配收入、个人购房信贷支持程度呈同方向变化。（4）房地产市场中，价格和供给和需求的关系可能与一般商品市场不同，价格的上升不一定会带来供给的增加和需求的下降。（5）房地产市场需求的增长将拉动经济增长。 四、数据、变量和模型设定 （一）数据及其来源 本文有关房地产投资销售的数据全部来自统计局编制的《中国统计年鉴2010》和中经统计数据库，关于信贷方面的数据全部来自中国人民银行，由于我国对房地产专向统计的时间并不长，统计年鉴中详细披露的房地产数据仅从1997年开始，故我们选取了1997年-2009年的数据建立数据样本，共获得了13年的数据。 （二）核心概念及界定 房地产需求（D）：我们用“商品房屋销售额”作为代表已完成的房地产市场需求的变量，单位亿元。 房地产市场供给（S）：我们用“房地产竣工面积”作为代表房地产市场实际供给量的变量单位万平方米。 房地产价格（P）：