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我国房地产企业投资开发中成本核算问题及应对措施摘 要: 近年来,随着我国房地产市场的潮起潮落,一系列房地产宏观调控政策的实施,市场竞争的加剧,房地产企业的成本管理也日渐受重视。在新形势下,房地产开发商要想在激烈的市场竞争中获得经营利润,就必须运用新的成本管理方法,降低开发成本,严格控制各项费用支出。本文以2010年楼市的严控政策为背景,认为在严控之下,房地产开发企业想要继续保持高额利润就必须加强成本控制。 关键词: 楼市新政; 成本核算; 成本控制 中图分类号: F293.33文献标识码: A文章编码: 1009-8631(2010)03-0039-02 一、我国房地产企业投资开发现状中面临的问题 (一)成本核算及成本控制存在的问题 1. 成本费用的归集和分配方法不太合理。一个企业生产中如果发现能够归属于生产产品的料工费的话,就应该直接归属于生产产品的直接成本。如果是交叉发生的多种产品发生的成本费用的话,就应该通过一定的程序先归集料工费,再采用适当的方法进行分配, 2. 随意调剂成本,工程款决算与成本费用支出存在较大差距。由于每个项目的地理位置、市场用途以及土地出让价格等的不同,会导致每个项目的利润率不一样。 3. 会计成本核算不到位,虚列成本费用。房地产行业是属于成本核算比较复杂的行业,涉及的会计期间也比较长,跟一般的企业成本会计核算存在较大差距。 4. 成本控制处于主体缺位状态。目前大多数房地产企业对工程成本的管理仍停留在竣工项目的财务核算、竣工结算上。部分企业虽已提前到施工阶段的招投标管理和预算分编制,却也仅注重施工阶段的成本确定与控制。 (二)房地产宏观调控政策实施的压力 1. 严控之下土地供应价格下降,影响楼市价格。很多开发商的楼盘用地都是囤地待开发,如今地价下降,楼价受到影响,势必造成楼盘开发预算大幅偏差。中国指数研究院近日发布4月份土地市场交易情报。从4月份起,土地调控政策的效果已逐渐显现,4月份住宅用地平均楼面地价承接上月下调态势,环比下跌20%。 2. 严控之下,政府以及行政事业性收费名目繁多,企业赋税加重。可以说,在房地产业实际的开发过程中,缴税费的种类伴随着开发的始终,而在建设过程中需要缴纳的费用更是“无从计算”、“不可预料”。如市政配套费、水电工程费、小区配套工程费等都是明确的收费;而一些在取得土地时附带要求的修路、建学校等费用则是难以估算的。“但是羊毛出在羊身上”,这些花销费用,最后都将计入房价,转嫁到购房者头上。 3. 严控之下,房贷频繁出现新政策。首次房贷比例不得低于30%;二套房贷款首付款比例不得低于50%;贷款利率上幅10%,不得低于基准利率的1.1倍,对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。 4. 融资渠道相对狭窄,贷款利息居高不下。长期以来,我国房地产开发属于典型的“香港模式”,即开发商大量利用银行资金买地、建房、卖房,然后再开始新一轮循环,开发商自有资金比例很低,且融资渠道多是通过银行间接融资,而通过股票市场、债券市场、基金、信托、外资、民间资本等直接融资的很少。 二、严控下我国房地产企业投资开发中的成本核算与控制完善对策 (一)成本核算的完善 1. 合理确定房地产开发企业的成本归集和分配方法。笔者认为,我国房地产企业应当规范地对成本项目进行归集,例如房屋开发中发生的供水、供电、排污、通讯、绿化以及道路等基础设施支出,一般应该直接分配计入有关房屋开发成本信息对象的“基础设施费”成本项目,借“开发成本―房屋开发成本”,贷“银行存款”等科目。在成本费用的分配方法上,成本分配也应该选择合适的方法,不能够随意分摊。具体方法的选择应该结合具体项目的实际情况,例如基础设施费用的分摊应主要采用因果关系法,即按照基础设施费的历史成本发生原因给予合理分摊。总之,成本的归集和分配应该能够提供准确的经济决策信息、客观的成本核算方式,为企业的会计预决算提供坚实的基础。 2. 强化内部会计监督。企业内部审计部门应该加大内部监管力度,对不真实核算工程预决算的部门及个人、不按照规定核算收入和成本的部门及个人加大监管力度,从成本核算控制层面上确实提高房地产企业的会计核算水平。 3. 加强项目成本核算和成本分析控制,有效控制成本支出途径。俗话说“良好的企业内部管理出成本效益”,房地产企业更是如此,为了对企业投资开发的成本有一个全面的考核分析,本人认为企业应以施工的区域为依据,来作为确立每个工程项目的成本依据,并单独设立进行共同分配的成本对象来强化成本核算和成本分析控制。此外,房地产企业也要积极强化成本控制途径,重视包括成本费用开支范围、期间费用的开支范围、成本和费用管理责任制、成本和费用的计