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浅析合作开发房地产合同的效力 　　摘 要：对《城市房地产管理法》施行前签订的合作开发房地产合同，可以本着从宽的原则认定合同的效力；对《城市房地产管理法》施行后签订的合同，应本着从严原则认定其效力。在司法实践中，确认合作开发房地产合同的效力，主要对合同主体、合同内容进行审查。 　　关键词：合同开发；房地产；效力 　　中图分类号：D920.4 文献标识码：Ａ 文章编号：1005-5312（2011）33-0276-01 　　 合作开发房地产合同的效力，是指合作开发房地产合同成立后，按当事人的意思表示发生相应的法律效果的情况。合作开发房地产合同生效，应满足合同生效的一般条件，即行为人应具有相应的民事行为能力，行为人意思表示真实，合同内容不违反法律或者社会公共利益，合同形式亦不违背法律规定。合作开发房地产合同的效力，是审理合作开发房地产合同必须首要解决的问题。但我国现行法律对合作开发房地产合同的具体规定不具体、不明确。笔者认为，在法律、法规对合作开发房地产合同没有作出具体、明确规定时，确认其效力应当以《民法通则》、《合同法》规定的合同生效、合同无效的条件及其立法精神为指导，从合同当事人的意思表示及订立的目的出发，准确地确定合同的性质。在认定合同的效力问题上，要增强合同意识，贯彻合同自由和当事人意思自治原则，不要将可以认定为有效的合同认定为无效，或者将可以继续履行的合同随意解除或撤销，并在不违反法律、行政法规的前提下，对合同成立但未生效或效力待定的合同，尽可能赋予生效条件，促成当事人实现合同目的。同时，要注意不同时期成立的合同，应当适用不同的法律，把握好从宽、从严的时间界线，对《城市房地产管理法》施行前签订的合作开发房地产合同，可以本着从宽的原则认定合同的效力；对《城市房地产管理法》施行后签订的合同，应本着从严原则认定其效力。 　　 一、审查合同主体是否具有房地产开发经营资格 　　 法律对从事房地产开发的主体有着严格的限制条件，从事房地产开发应具备两个条件：首先，从事房地产开发的企业应是房地产企业。《城市房地产管理法》第二十九条、第三十条规定，从事房地产开发经营的企业，应当经工商行政管理部门核准登记领取营业执照，并在规定时间内到当地建设行政管理部门办理备案登记，方可从事经营活动。其次，房地产企业应具备相应的资质条件。《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当按照规定申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。参与合作建房的当事人必须具备房地产开发经营资格，且应在规定的资质等级范围内从事房地产开发经营活动，其所签订的合作开发合同才具备生效的条件。 　　 此外，审查合同的主体资格时，还应把握签订合同的时间界线，对于《城市房地产管理法》施行前签订的合作建房合同，应根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的规定，对当事人在一审诉讼期间依法取得房地产开发经营资格，可认定合同主体具备了房地产开发经营资格，其签订的合作开发房地产合同可认定有效。 　　 二、审查合同的内容是否违反法律、行政法现的强制性规定 　　 合同是否有效，其核心是合同的内容是否合法，是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。审查合作开发房地产合同的内容是否违反国家法律、行政法规的强制性规定，关键在于审查合同用地的取得是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。房地产开发应在依法取得国有土地使用权的土地上进行，这是进行合作开发房地产的前提。在房地产合作开发中，如果合作的一方当事人没有依法取得国有土地使用权，便以该幅土地的使用权作为投资与他人签订合作开发房地产合同，其签订的合同也就会因为没有合法的基础而被认定为无效。 　　 在审查合作双方是否依法取得国有土地使用权时，应掌握签订合同的时间界线，对《城市房地产管理法》施行前签订的合同，可依照最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第二十条、第二十一条的规定，确认合同的效力。《解答》第二十条规定，以划拨方式取得国有土地使用权的一方，在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行前，经有关主管部门批准，以其使用的土地作为投资与他人合作建房的，可认定合同有效。《解答》第二十一条规定，在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续，以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的，应认定合建合同无效，但在一审诉讼期间，经有关部门批准依法补办了出让手续的，可认定合同有效。在《城市房地产管理法》施行后签订的合同，对以出让方式取得土地使用权的，主要审查取得国有土地使用权的一方是否符合《城市房地产管理法》第三十八条的规定，按出让合同的约定支付了全部土地使用权出让金，