CMBS：商业地产融资创新方式.pdfVIP

维普资讯 盘金 髓酸积 劳稻瓣穆 蕊鼢％i％瞪 CMBS．商业地产融资创新方式 口文 ／何宇明 商业地产是典型的资金高度密集型 动产。CMBS在全球的不动产金融市场发 是其成功运作的根本保证，其基本交易结 行业，其开发投资规模大、周期长、价值昂 展迅速，所 占份额逐年扩大。作为新兴的 构由原始权益人、特设 目的机构和投资者 贵等特点使得需要的资金量巨大，因此融 不动产融资工具，CMBS具有发行价格 三类主体构成。原始权益人将 自己拥有的 资就成了开发商最关心的问题。目前，我 低、流动性强、释放商业不动产价值等优 商业地产贷款组成资产池以 “真实出售” 国地产融资的途径比较单一，最传统的方 点。我国目前的商业不动产正处于快速扩 的方式过户给特设 目的机构，特设 目的机 法是 自有资金加银行贷款。随着国家货币 张期，市场对资金量的需求巨大，CMBS 构获得了该资产的所有权，发行该资产的 政策从稳健转向适度从紧，银行体系紧缩 无疑是商业地产企业所期盼的，同时对金 预期现金收入流为基础的资产支撑证券 ， 银根，以及对开发商贷款和按揭贷款加大 融机构来说，CMBS将成为其分散风险的 并凭借对该资产的所有权确保未来的现 监管力度，如何有效地拓宽融资渠道已经 有效工具。 金收入流首先用于对证券投资者还本付 一 成为地产金融业 内外普遍关注 的问题， 、 CMBS在美国的发展 息。该程序的具体步骤如下： CMBS逐渐进入大家的视野。 CMBS最早出现于 1983年。美 国 1、发起人组建资产池。由借款人(即 CMBS，即商业抵押担保证券，是一种 FidelityMutua1人寿保 险公司将价值 融资者)与其债权人 (即发起人)协商将其 商业证券化融资方式，它将不动产贷款中 6，000万美元的商业地产抵押贷款，以证 某个或某些优秀项 目的商业抵押货款汇 的商用房产抵押贷款汇聚到一个组合抵 券的方式出售给另外三家人寿保险公司， 聚到一个组合抵押贷款池 (或称之为资产 押贷款池中，通过证券化过程，以债券形 这一交易被评为A从 级。之后，多家机构 池)。 式向投资者发行。CMBS的价格通常根据 效仿这一交易方式，商业银行、储贷机构 2、设立特殊 目的机构 SPV。SPV是资 评级机构的评级来确定，投资银行在参考 和投资银行等机构随后也纷纷进入该领 产证券化的关键性主体，它是一个专为隔 评级以后，确定最后发行价格，并向投资 域。上世纪九十年代初期，美国储贷机构 离风险而设立的特殊实体，设立 目的在于 者发行。CMBS的销售收入将返给地产的 信用危机的解决成为商业抵押担保证券 实现发起人需要证券化的资产与其他资 原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则 发展的主要推动力。在此阶段，评级机构 产之间的“风险隔离”。在 SPV成立后，发 作为公司的运营资本。运营良好的物业， 也逐步确立了交易的评级标准，CMBS逐 起人将资产池中的资产出售给SPV，将风 例如酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项 渐成为一种相对成熟的融资手段。 险锁定在 SPV名下的证券化资产范围 目和工业地产都适合做 CMBS的资产，因 商业抵押担保证券是一种结构融资 内。 为它们都是能产生稳定现金流的有形不 的方式，一套严谨、有效的基本运作程序 3、资产的真实销售。即证券化资产完 行逐日盯市制度、结算所设在交易所下面、没 操作，来锁定未来的收益。然而，我国在推出国 是基于套期保值和规避风险产生的，而是作为 有建立风险基金、专业人员素质不高、国债期 债期货试点时，利率尚未实现市场化，国债发 活跃二级市场、带动一级市场的一项金融创新 货在证券交易所推出、存在着用现货机制管理 行利率是按照银行储蓄利率确定的固定利率， 业务由政府和市场组织者引入的。它的产生动 期货的误区，等等。总之，我国国债期货交易在 国债的收益率基本保持不变。这样，投资者不 因不是市场需求型，而是政府推动型，国债期 缺乏知识经验、手段、竞争激励的情况下，没有 用承担利率风险，自然也就没有在国债期货市 货交易从一开始就偏离了正确的轨道。 建立起适合国债期货运行的机制，并且在风险 场进行套期保