2011年房地产行业策略双周报.pdfVIP

观点聚焦 证券研究报告 2011 年7 月5 日 房地产 研究部 宁静鞭 白宏炜 分析员，SAC 执业证书编号： 分析员，SAC 执业证书编号 震荡中上行 S0080210080001 S0080200010016 ningjb@ baihw@ 中金房地产行业策略双周报 (第 10 期) 本期观点： 震荡中上行，维持“超配”：过去三周地产股 20%左右的反弹，我们解读为市场对 6 月中下旬行业销售反弹、政府传 达通胀可控讯号等正面因素的反应，往前看，我们不认为行业即将在三季度实现V 型反转，筑底会是长期过程，行业 调整将以时间换空间，因为我们看到，1 ）开发商目前的价格测试（即主流开发商降价5%~10%，去化率可达 80%以 上）是在市场供应有限、资金面相对宽松的情况下完成的，我们调研结果表明，开发商整体蓄客、去化情况已经较去 年下滑明显，我们判断，随着 8、9 月份供应集中上市，开发商去化还会有压力，价格调整虽不大，但也不会一蹴而 就，行业整体成交量的底部抬升将是逐步、缓慢的过程，中间会有反复；2 ）比照2010 年7 月的成交量反转行情，我 们面临的宏观环境，已由 10 年下半年通胀上行，流动性较宽松转变为通胀见顶回落，流动性偏紧，下半年购房者的 资产配置需求也会随着负利率收窄而减弱，届时受影响主要将是三、四线城市市场；3 ）目前地方融资平台资金有压 力，但政策还难言大幅放松，基准地价下调后，土地市场没成交才是政策转向的标志，至少需要等待至四季度。因此， 我们认为，行业是个慢调整，但地产股会随着成交量稳步回升，将在震荡中上行，主题类投资机会可重点关注保障房 相关概念股，同时，行业成交量逐步恢复，龙头公司高去化、集中度提升也将推动行业龙头股票持续表现。 选股策略：我们坚持龙头、商业和保障房/建筑类地产三条主线选股，且重点提示三季度保障房主题投资机会，A 股推 荐万科A 、招商地产、中国建筑、首开股份、北京城建、中南建设及金融街。 组合调整：维持仓位90%。 板块回顾： 板块走势：上期，地产股迎来板块性反弹，中金地产指数期内上涨8.8%，但稍微落后于中金A 股指数9.5%的涨幅。 个股方面，龙头公司延续较好表现，华侨城A 年初至今上涨22.1% ，保利地产年初至今上涨 17.4% （近一个月+22.8% ）， 金融街年初至今上涨 16.0%，滨江集团年初至今上涨 12.0%，金地集团年初至今上涨9.7% （近一个月+16.3% ），万科 A 年初至今上升 7.3% ，首开股份年初至今上升 4.8% （近一个月+20.3% ），荣盛发展年初至今上升 0.3% （近一个月 +23.0% ），中南建设年初至今下跌2.6% （近一个月+16.0% ）。 组合业绩：期内，我们的龙头、建筑/保障房类地产等主题的投资回报略微落后行业涨幅，万科期内+6.5% ，金地+9.1% ， 中南建设+6.1% ，新加入组合的首开股份+9.1% ，整体组合净值上升6.5%。 焦点关注： 长三角三线城市调研总结，投资三线要买品牌龙头、资源型公司：我们上周对长三角地区三线城市部分楼盘进行了实 地调研，结果表明：1 ）推盘：三、四线城市目前可推盘量集中在下半年，上半年开盘次数较少，8、9 月份后会有供 应压力；2 ）价格：目前看来涨幅已经在缩小，如果现有政策执行下去，房价涨幅将可控；3 ）投资，就我们走访的微 观感受，目前是建设高峰期，多数楼盘都已卖出，等待交付，因此，建设力度将持续高位，投资数据会有支撑。总体 感觉，三线城市人口涌入慢，需求过去两年处于跟风爆发阶段，偏离了中长期趋势，值得关注相关风险，三线城市不 缺房，缺好房，有品牌、地便宜的公司才能在这样的市场上生存和发展，投资三线时回归龙头（包括区域龙头，如中 南建设、荣盛发展等）才是更好的选择。 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明