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2010至2011年地产行业展望
莫尼塔（北京）投资发展有限公司 ●地产行业电话会议
2010-2011年地产行业展望：
衰而不竭，政策难以出现反复
2010年4月
第一部分：莫尼塔智库——从刚需模型看中国楼市
莫尼塔（北京）投资发展有限公司 ● 新来者，更努力 2
每年住房刚需的流量规模约为720万套
图表 1 “刚需”的构成
农民工进城 传统意义上的刚需。刚需可以拆分为
城市青年结婚，农村大学生在城市就
城市青年结婚
业，农民工进城以及旧城改造所形成
稳定住房需求（”刚需”）
的拆迁户。
城市家庭形成
农村大学生就业 婚姻：在不考虑购买力的情况下，每
拆迁户 年城市青年结婚所形成的住房需求约
480万套。但是随着80年代婴儿潮结
婚高峰的过去，结婚需求会逐渐下降
资料来源：莫尼塔公司 到460万套左右。
图表 2 “刚需”规模的估计
农村大学生城镇就业：其相对比重较
百万套 婚姻 农村大学生 民工 拆迁 小，每年仅为40万-50万套。
6
5 农民工进城：中性情形农民工能形成
4 100万套住房的需求，乐观情形下能
3 形成200万套住房需求。
2
1 旧城改造及拆迁：中性情形下2009年
0 拆迁所带来的需求约为92万套。
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
数据来源：莫尼塔公司
莫尼塔（北京）投资发展有限公司 ● 新来者，更努力 3
全国楼市供需现状：徘徊于“增量过剩”与“存量不足”之间
图表 1 住宅销售量的趋势预测
百万套
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