2010年房地产开发与经营讲义一.docVIP

前　言 一、对本门考试的分析 《房地产开发经营与管理》相比《房地产估价案例与分析》要容易些，但要难于《房地产估价理论与方法》，从历年考试通过率中能明显看出这一点，尤其是近两年的考试，本门难度明显加大，究其原因，主要有两点： （1）明显增大了计算量、计算难度和复杂程度。 不仅在最后一道大计算题（20分）中加大了计算工作量，还在单选题、多选题，甚至判断题中出小的计算题。尤其是2006年、2008年、2009年考试，计算题所占比重之大、涉及知识点范围之广、涉及题型（四种考试题型均涉及）之全，是历年考试所罕见的。这就要求广大考生一要具有一定的财会知识和较强的数学计算能力，要重点掌握计算题思路、模式、套路的学习，并且一定要熟练操作，要突出一个“快”字，只有快了才能在有限的时间内完成计算和演算过程；二要能够熟练使用多功能计算器。主要是XY、倒数、累加、累减、方差、标准方差、对数、等比数列、等差数列前n项求和公式的计算操作等。 （2）需要记忆的内容更多。 这几年考试内容有向难、偏、怪方面发展的趋势，究其原因，是每年的出题重复覆盖知识点的机率较高，为避免被猜中出题范围，出题者有意出新、出奇、出偏、出难。 全国房地产估价师首次考试是1995年10月，至今已考了1次（其中1997年和2000年停考）。从2002年开始，实行成绩两年滚动。2006年 1995 1996 1998 1999 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 四科全部通过人数 2898 4120 3536 3455 3580 2797 5973 1543 3217 3128 1612 933 单科合格保留成绩人数 房地产基本制度与政策 1865 1223 1320 5734 3223 2178 518 房地产开发经营与管理 6113 4903 6346 4337 2946 3018 1042 房地产估价理论与方法 5474 10050 4121 3126 2796 2407 3170 房地产估价案例与分析 5658 5815 138 1430 1287 517 618 表1 房地产估价师历年考试通过人数一览表 注：1．1993年和1994年的房地产估价师是通过认定方式产生的，自1995年起实行全国统一考试方式产生。 2．自2002年起，实行考试成绩两年滚动有效制，即自当年起，考生在连续两个考试年中通过全部四科考试的，即可取得房地产估价师资格证书。 3．据中国房地产估价师与房地产经纪人学会统计，1995年9月16～17日首次全国房地产估价师执业资格考试举行，全国共有16023人报名参加考试，其中2898人通过考试，产生了我国首批经考试取得执业资格的房地产估价师。 （二）房地产投资的利弊  （三）房地产投资的风险 （二）强化一下历年考试中频繁出现的几个考点： 1．房地产投资特性每年都会以单选、多选、判断题的形式出现，尤其是存在效益外溢和转移的特性。 2．关于房地产投资的预期收益率、无风险资产的收益率、市场整体平均收益率、房地产投资项目的系统性市场风险系数之间的换算关系。 3．房地产投资的个别风险、系统风险每年都会以单选、多选、判断题的形式出现。 4．投资组合理论认为，把不同投资项目组合起来，可以降低或抵消个别风险，但系统风险因素仍然存在。 第一章　房地产投资与投资风险 第一节　投资与房地产投资 在经济生活中，人们往往希望通过各种合法的手段，不断增加自己的财富或获取收益。这样，经常就会碰到或使用“投资”这个词。 一、投资概述 （一）投资的概念 投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。 对投资的通俗理解，是用钱来获取更多的钱。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高价格卖出的行为。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。 相对于投机来说，投资所经历的时间一般较长，趋向在未来一定时期内获得某种比较持续稳定的收益。 （二）投资的分类 投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下： 1．短期投资和长期投资 按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，属于短期投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。一般说来，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。 在一定条件下，短期投资和长期投资之间是可以转化的。如购买股票是一种长期投资，无偿还期限；但