2011年2月沈阳同方沟您际城定位及营销战略思考1.pptVIP

联祥置业同方联合项目组 2011.2.23;本报告结构;本报告结构;*;*;*;*;*;*;;沈阳新行政中心门户 百万平规模 改变城市价值 超高层地标性大盘;本报告结构;1;本报告结构;Q1宏观走势带来那些不可预见性风险？ Q2项目在开发运营中将会遇到哪些竞品威胁？ Q3区域市场高端人群存在哪些需求特点？ Q4如何确立项目在市场中的准确站位？ Q5如何带动280万平大盘的销售？;本报告结构;在全球经济危机对内地经济造成冲击时楼市很难看到触底的希望。中央和地方政府都出台大量政策大力救市，11月份的25条新政给楼市带来了希望。;本报告结构;3月下旬至4月初，中央各大主流媒体连续报道房价上涨过快的资讯;沈阳公积金叫停第三套房贷款，对利用贷款在沈阳投资的人群及多次购房人群起到了一定的限制作用。;第二套住房个人住房贷款首付款比例不得低于60%政策的出台，再次抑制了投资性人群和超高标准改善性人群需求。;近年来，沈阳购房半径和购买人群正在扩大，更多外地人选择在沈阳购房，外地人购房人数与日俱增。;2011年伊始即出台国八条，加息、限购令等式严厉的调控显示出国家打压房地产的决心，预计2011年国家调控房地产的政策将越加严厉。;本报告结构;*;*;*;本报告结构;项目;项目;项目;项目;地址 ;地址 ;1、2010年浑南区域高端产品陆续面市。浑南是高端项目聚集区域，今年众多豪宅出现该区域，提升了该区域的高端形象和价值，宏观区域环境良好； 2、下半年放量、成交量逐渐增大；大浑南概念横空出世，沈阳市政府南移，使浑南成为全市关注的焦点，开发商逐渐加大放量，未来竞争压力趋大； 3、商业配套趋于完善，居住氛围渐浓，随着近几年浑南的发展，商业项目陆续竣工，入住人口增多，使其商业配套不断完善、居住氛围、人气渐浓； 4、对外区域客户吸附能力增强，投资客户比例上升，城市重心南移、利好政策支持、大开发商争相进驻，都使其发展前景越见明晰、形象感及投资空间提升； 5、预计明年竞争重心将逐渐南移，三环外将成为“主场”，由于三环内的浑南区域土地稀缺，加之市政重心将移至三环外，且三环外土地存量较大，所以预计明年众多开发企业目光将投向三环外，该区域也将成众多竞争项目的“主场”，本案将成为最接近现浑南繁华区的核心地带。;本报告结构;浑南新区置业人群特征;定量调查对象背景统计说明;结论1：市场中高端客户居住现状不十分理想，改善型置业需求强烈;结论2：除长白岛外，对浑南新区未来发展建设十分看好;结论3：目前市场需求较多为100-140平产品，同时对超高层（30层以上）产品接受度较低;喜欢的户型创新亮点;结论5：客户最关注的购房因素是交通便利性、物业管理以及周边环境;结论6：客户整体缺乏对郊区生活具体体验，生活配套的需求可作参考;35-55岁社会中的上流阶层 以占有城市最优秀的资源及以拥有最高品质的住宅为荣，强调多重配套对生活带来的荣耀和便捷； 大多拥有大专及本科学历，接受新事物能力强，追求高品质生活，拥有国际视野。 民营和私营企业业主和国家机关为主；沈河、和平、大东三个区域比较集中。 二次置业者居多，三次及以上置业者比重也较大。 置业主要是为了改善居住环境、改善休闲环境，购买首要因素是配套环境，其次是品牌和理念的吸引力。;本报告结构;通过强调项目的规模和业态差异性，实现错位竞争。 整理好自身资源，塑造项目在泛东北区域的排他性。;本报告结构;*;本报告结构;;;本报告结构;;关键词： 新城市中心·高度·规模·综合体;本报告结构;项目的定位决定了项目的发展方向，以稳健的项目定位来赢得市场。;*;品牌 开发;*;本报告结构;形象定位导入;浑南新城则是沈阳城市格局改变中的一个伟大的历史事件 而同方国际城则是这一历史事件的里程碑符号 同方国际城，站在新城建设的前沿 如果说浑南新城必将成为国际化新都市，那同方国际城就融合了新城的一切特质 因此 它代表了浑南新城的发展进程 代表了浑南新城的未来 代表了浑南新城的国际化气质 代表了浑南新城的繁华景象 它是浑南新城的一个缩影，一个代名词…… ;大都会·新中心·国际生活主场;本报告结构;;　 ;;考虑到本案预计精装修交付、产品定位的差异化，目前的项目形象与开发品牌等诸多因素，我司建议精装修标准1000元/平方米。 2011年10月入市开盘均价：5000+1000=6000元/平方米;在产品力等因素得以保证的前提下，充分考虑到本案综合体的规模化效应、项目配套和地铁价值联动、引进专业物业公司进行管理，以及联祥专业的资源整合和营销推广、加强客户维护等一系列增加项目品质感和附加值的综合因素—— 最终本项目的开盘均价建议 可达到：6000－6500/平方米（装修）;“平开高走，小步快跑”， 制造现场热销气氛及购买紧迫感;调价周期;本报告结构