2011年3月02日长沙械穆长海麓谷项目总体营销报告.ppt

高度 深度 广度;思路导图;;;目标分解——分批销售节点铺排;;项目本体分析;区域价值：;规划： 建筑外观打造地标：内敛的尊贵、彰显庄严大气，建筑整个形体规整大气，追求竖向的高度感，运用大量的竖向杆件来强调竖向上的建筑挺拔感，打造城市地标建筑营造一种庄严大气的建筑形象。 交通流线的清晰化： 设置单独的货物车流出入口，将货物流线与工作车流进行有效的区分。 以人为本规划思路： 运用符号学原理，将“人”字转化成一个个双撑式构架符号，并深层次隐喻奉献与团结，亦或像电路板，传递时代前进的信息。 ;产品分析—户型市场认可，面积迎合客户需求;项目小结;;;;1、麓谷国际工业园：产品档次较低，欠缺商务配套并且位置一般，以低价招商拉扰企业入驻;2、麓谷信息港大厦：产品档次较高，其优越的地理位置，楼体昭示建成后必将成为长沙高新开发区的地标性建筑;3、麓谷创业广场：湖南目前规模最大的产权式可按揭工业项目，可提供5年5成按揭购买政策，“政府引导、市场化运作”方式;项目开发商;项目开发商;;本案项目形象目前还有侍提高； 本案地理位置有较强的优势； 本案产品有优势，具备较强的竞争力； 本案有新长海品牌，资源优势好、认知度高； 本案在竞争个案中有一定优势，但要实现高价值必须拔高项目形象，着力构建完善的物业服务体系，提升物业水平从而实现高回报。;;S;总结： 本案在竞争个案中有一定优势，但要实现高价值必须拔高项目形象，精准定位，同时要扬长避短，快速建立项目口碑。 ;;市场地位;市场定位;;类　　型;张先生 32岁 美国留学回来 合伙创办网络开发应用公司;第二类：办公楼改善型客户;主力客户在哪里？;;;新长海麓谷中心一期的开发，是项目开发的关键，它承担产品价值体现、项目品牌升华、利润最大化等责任，所以一期以打造项目品质，树立品牌形成口碑为核心。;;价格策略;一：选取长沙市竞争性项目进行对比 参考相邻、相近的、同类的产品，以其销售价格作为参考。 二：赋予权重、力求准确 1、对不同因素对项目的影响赋予权重； 2、对区域的不同赋予不同的权重； 3、对类比项目对本项目的影响不同赋予权重。;项目价格策略;销售价格;出租价格;项目价格策略; 修正价格为：售价3630×1.07=3885元/㎡ (取整) 租价26×1.05=27元/㎡;1、价格策略 采取高开高走的入市策略，垂直价差低楼层价低，每加一层递增价差30元/㎡，同时考虑面积、朝向、电梯远近等系数制定价格。具体系数如下： 朝向系数 B3栋临麓泉路，就办公而言，南北价差10元 面积系数 本栋楼层面积差距最大为80平米，东西两头价差10元 电梯距系数 按电梯远近来分开户型差价10元 层差系数 楼层受噪音影响、空气质量差，采光、视野差等因素，层差数系30元。 ;2、销售政策 一批推2楼、3楼、7楼定价基础上执行96折优惠（销控策略大面积推2楼、3楼，小面积推向7楼）； 二批推4楼、5楼在一批7楼价格的基础上98折优惠； 三批推6楼按7楼价格销售无优惠； ;;原则： 1、根据蓄客情况，制定推售货量及户型。 2、不同楼层、不同面积产品，优劣单位搭配推出，形成价差压力；同时，为后续推货保留足够的可选空间，从而保证每一次加推都形成热销效果； 3、将客群细分，根据不同的客户群分阶段推出配置合理的货源。 4、每次推货量需视阶段性的客户量而定，制造货源紧俏气氛，刺激客户下订。 5、保持推货节奏紧凑性，在市场与客户心理，始终保持热销的错觉。;货源产品梳理：;整体推货节奏安排：;推 广 策 略;推广策略;第三阶段 标杆引领 稳固客源;启动期：2011年2月10日—5月31日;筹备期：2011年6月1日—8月1日;开盘期：2011年8月2日—9月30日;推广媒体投放策略;以“hope希望”为主题，展开本阶段区域营造，将项目对区域的影响力最大化从而占尽代言高新区的先机，此主题重点在公关线上及文本道具上进行配合。 ;I hope是…… 是以第一人称展开的美好愿景，具有丰富的包容性和延展性。 充分表达了特定群体对企业未来所设定的真实目标与期望， 是平等的、真实的、有共鸣的心声。 同时I hope也表达了对新长海麓谷中心对企业的关注，对人群的尊重与关怀。 ;I hope可以是…… 1、从高新区视野来展开； 2、从新长海的位置来说明； 3、从客户的愿景出发，从每个人的角度讲话… 4、以客户为核心… ;公关入市主要分解为三个步骤： 第一步：“聆听高新区的100个希望”，以访问或征文的形式收集不同 人群的真实声音。 第二步：“高新区大有希望”