绍兴市柯桥宝利综合用地项目市场研究3.pptVIP

珍品豪宅户型建议 /卫生间建议 金色海岸复式物业的豪华主卫 卫生间设计建议： 主卫由五个模块组成，冲淋房+沐浴缸+双盥洗盆+坐便器+妇洗器，浴缸最好采用下沉式； 次卫生间，以三个模块组成：冲淋房或沐浴缸+单盥洗盆+坐便器； 主卫面积不小于15平方米，客卫面积不小于8平方米； 卫生间做到全明、干湿分离设计，主卫最好有景观窗。 珍品豪宅户型建议 /书房建议 书房设计建议： 独立的空间设计，保证安静的环境，距离主卧不要太远； 杜绝封闭空间设计，开间不小于3米； 如有可能，书房单独设计卫生间，体现舒适与豪华（书房为主卧自带的情况除外）。 珍品豪宅户型建议 /厨房建议 厨房设计建议： 为满足现代人对中西餐的不同要求，体现产品的人性化关怀，建议设计中式、西式两个厨房； 中式厨房与西式厨房的面积都不小于15平方米。 珍品豪宅户型对比 /玉兰花园 玉兰花园 户型310平方米 户型评价：采用绿城十字圆厅经典平层大宅户型，入户后三面均有设置不同功能区，进深较大，开间进深比小于1； 居住空间感没有大尺度开间，小进深的户型佳。 全套房设置，圆厅附近的功能间及主卫均为暗； 流线复杂，交通空间浪费，动静未区分，相互干扰严重。 ? 珍品豪宅产品定位 客户定位； 价格定位； 面积定位； 户型建议； 小结； 面积配比 140~170平米三分之二，170~200㎡三分之一 总价区间 主力140~200万，顶楼豪宅250~300万。 户型建议 170㎡户型三房二厅二卫；200㎡户型“3+1”即三房二厅二卫加一书房配置；主要功能区全明设计；全套房设计；大尺度开间小进深结构户型； 目标客户 社会结构体系中的“财富顶层”，需要高端私人商务社交平台，又要能彰显身份的尊贵价值。 珍品豪宅产品定位小结 产品定位 商业部分定位 产品定位 精装修建议 节能环保建议 主体立面建议 配套服务建议 珍品豪宅产品定位 酒店式公寓产品定位 私人会所定位 酒店式公寓产品定位 /定位导论 由于本项目整体定位为目前柯桥最高端的商务项目，又拥有国际背景的高星级酒店，住宅部分的定位也为珍品豪宅，还配置一个高端的私人会所；在这样的一个高端的环境中，酒店式公寓部分的定位要符合整体的高端形象； 由于酒店式公寓部分能达到通管煤、民用水电的条件，这样酒店式公寓产品仅在产权上存在不足，但由于酒店式公寓置于酒店高层，在户型结构面积上受到一定的制约，我司建议将酒店式公寓产品打造成住宅部分的精品收藏小户，总价低、面积适宜的具有高投资价值的私人珍品酒店。 我们在市场调研中发展，目前柯桥市场上翡翠公馆、名爵公寓等几个类住宅项目的40年产权物业均可通管煤、民用水电，使得他们拥有了住宅的属性。 置高观点： 焦点：酒店式公寓部分能否通管煤？ 可通管煤 酒店式公寓产品定位 ? 客户定位； 面积定位； 价格定位； 户型建议； 小结； 酒店式公寓定位部分/客户定位 项目名称 客户构成 金昌酒店私寓 多数为投资客，将房屋出租给外地商务人士，部分为来自外地在柯桥做生意的人，这类人用于自住的较多。 银座 基本以投资客为主，以柯桥本地市场老板居多，部分外地投资客。 绍兴轻纺贸易中心 单身公寓购房者以投资客为主，大多都为市场中的老板。 翡翠公馆 自住用途的购房者居多。 分析： 1、在柯桥该类产品的目标客户还是以投资客为主，会有少量自住客，例如翡翠公馆，客户被其优质的地理环景所吸引而选择自住。 2、柯桥本地投资这类类住宅酒店式公寓的投资群体中，轻纺城的经营户占据很大的比例，这类人群中包括柯桥本地的市场老板及外地在柯桥做生意的人。 什么人买了柯桥的酒店式公寓？ 酒店式公寓定位部分/客户定位 目标客户特征描述： 1、轻纺城中认可本项目所处区位的经营户，这类客户群体购买力充足，认可柯北新城的升值潜力； 2、外地在柯桥做生意的人，认可柯桥的房地产市场，例如温州、台州及国外的在柯桥经营事业的客户群体，其在柯桥有居住需求，可能选择自住兼投资； 3、部分杭州的投资客，柯桥距离杭州的距离优势及轻轨7号线从萧山飞机场延伸到柯桥的规划，会刺激这部分投资客户在柯桥投资的欲望； 4、还有部分柯桥投资市场的柯桥本地客户，他们可能会选择本物业进行财产的固化和保值，可能会少量的人选择自住。 权利顶层 财富顶层 稳定资产层 小资产层 富裕市民阶层 市民阶层 赤贫阶层 社会结构体系模拟图 ? 酒店式公寓产品定位 客户定位； 面积定位； 价格定位； 户型建议； 小结； 宝利德汽车4S高端客户投资酒店式公寓的意向面积区间 分析： 1、由于酒店式公寓产品赋予了住宅产品的属性的高端产品，所以其主力目标客群也为宝利德的原有的客户资源，这部分客户在购买酒店式公寓时所选择的主力面积区间在60-75㎡； 2、有36%的客户选择投资75-100㎡这个面积区间的酒店式公寓，但是会选择投资