绿城房产品后期管理与使用中问题反馈2.pptVIP

* 2、车库监控系统 ○新昌玫瑰园在整个地下车库内部都没有安装摄像器材，为增加业主在地下车库内通行的安全感，便于在地下车库发生车辆刮擦时取证查验，建议在地下车库主要通道、车辆交汇处安装摄像器材。 规划篇 3、物流动线及装卸空间 ○现在越来越多的项目设计了人车分流，业主搬家、装修货物车辆都需要通过地下车库运送至业主家中。因此，在地下车库设计时，必须考虑为每个单元的业主规划一条合理的货车通行路线，并在各单元入口预留合适的货物 规划篇 装卸空间，以免因货物装卸影响其他业主通行。(绿城西子湖畔居地下车库的车位与负一层通道处所预留的空间不足。不便于装饰装修材料搬运以及其他物品的搬运。) 4、车位划分 ○杭州翡翠城（其他项目也有类似情况）在一些诸如设施设备房门口、排污井盖、单元安全通道等处都设置了车位，既不便操作、业主通行，也带来一定安全隐患、不利于突发事件的处理。 规划篇 四、自行车库 自行车曾经是我们主要的交通工具，如今，他的身份逐渐转化为一项健身器械。取代其通行功能的是电动自行车，速度快、更省力，但体型更大、更重，使我们不得不更关注于自行车库坡道在电动自行车推行时的方便和安全。 规划篇 ○舟山桂花城19幢车棚入口未设置台阶灯。建议自行车坡道也要考虑在坡道两侧设置一定照明设施（如下图），以增加夜间照明效果。 规划篇 ○春江花月的自行车坡道设置在两侧，台阶设置在中央，由于受房屋主体结构影响，导致部分坡道宽度不足，业主车辆推行困难，建议坡道设置在中间，台阶设置在两边，以利于业主推行。 规划篇 五、商铺 随着园区生活服务体系的全面实施，园区内配套的沿街商铺承载着为小区内业主提供更多生活便利的功能，而商铺作为小区内的一种业态形式，其外观的统一和谐及日常使用的方方面面也必须引起我们的关注。 规划篇 ○青岛理想之城商铺店招位置未统一设计，导致今后业主实际安装时较难统一位置，建议沿街商铺外观设计应结合店招安装进行综合考虑。 规划篇 ○济南全运村沿街商铺上部没有设置挑檐、雨蓬，而商铺门为推拉门形式，今后下雨天，雨水易直接灌入商铺内，商铺业主要求在上部安装雨棚，建议能在设计中提前考虑。 规划篇 六、配套用房 （一）会所 会所是小区内配套的一个部分，是服务于业主，为业主提供便利的场所，但从我们呼叫中心受理的业主投诉来看，从去年11月到现在近一年的时间，涉及到的会所的投诉有21起，主要内容涉及会所经营扰民、会所停车占用业主车位等问题。而会所在后期运营中出现的问题也较多，目前我们的会所90%左右处于亏损状态。会所的问题主要有以下几类： 规划篇 1、关于会所是否对外运营的问题 （1）对外运营是保证会所服务质量的良好途径。目前绿城在杭项目会所主要分为“对内运营”与“对外运营”两类。根据目前的运营情况来看，对外运营（留庄、春江花月）的会所相对而言更容易盈利，而具有盈利点的会所将更容易引入专业的运营机构（如专业健身机构、餐饮机构等等）；相对而言，对内运营的会所（新绿园、翡翠城、深蓝等）由于收入有限，物管公司或其他运营单位为保证盈利，容易从服务人员的数量、素质、专业等方面做减法以节约开支，最终导致服务质量的无法保证。 规划篇 （2）对外运营的会所需单独设置出入口。为避免园区业主的投诉，我们认为对外运营的会所出入口应该与项目出入口分离，尤其是针对高端低密度住宅项目，例如留庄项目由于会所出入口位于园区出入口内，常常接到业主的投诉。 规划篇 （3）对外运营的会所需考虑设置独立的停车位。目前多数对外运营的会所，将园区访客车位作为会所的配套停车位，而此举容易在后期引起业主的投诉（部分访客车位位于地下车库，还导致外来人员进入业主地库，存在不安全隐患）。因此建议对外运营的会所，尤其是具备会务接待功能的会所，尽可能单独考虑停车位。 规划篇 （4）对外运营的会所应较多考虑可盈利的功能空间。类似蓝庭项目与新绿园均反映，会所内由于缺乏可盈利的功能空间，外包和获利的难度较大。而目前会所在盈利能力方面较为突出的功能空间主要包括：棋牌室、会议室、客房、餐饮等。 规划篇 2、关于会所常规功能空间 （1）室内泳池。 ①室内泳池需注意采光、通风，并确保层高。深蓝广场与留庄的室内泳池均存在层高不足导致水蒸气无法散去的现象。而深蓝广场由于水蒸气导致周边运动器材易生锈老化，留庄则因为水蒸气导致地面石材潮湿、容易打滑。除此之外，室内泳池装修应避免使用木饰面，所有电线需考虑防水处理，以免老化。 规划篇 ②室内泳池因具备