深圳东门天地大厦项目商业营销执行报告上.pptVIP

* 谨呈：汇盈投资控股集团有限公司 东门天地大厦项目 商业营销执行报告 * 版权声明： 本项目是尊地地产顾问有限公司的研究成果，未经本公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 项目分析 市场客户研究 市场环境分析 项目定位 报告思维导图 项目租售策略 思维导图 市场客户研究 项目营销推广建议 * 深圳商圈分布 东门商圈 宝安中心区商圈 华强商圈 中心区商圈 人民南商圈 南山商圈 龙岗中心区商圈 华侨城商圈 金光华的出现改变了原有的无大型购物中心的商业局面，餐饮娱乐业态发达 传统的商业旺地，以太阳百货与茂业为首加零售小店组合，可改变及提升的空间较小 业态最全，白领购物首选，但整体形象己略显滞后，以中航城为首将引领商圈全面改造提升。 消费力强劲，商业氛围淡薄，有待培育，未来发展潜力巨大 起步虽晚，但后劲十足 向关内看齐，造MALL运动大肆兴起，未来竞争相当激烈 向关内看齐，商业档次及形象在不断地提升，宝安中心区是热点区域． 原主要服务于华侨城社区，益田的落成将扩大商业辐射范围 深圳八大商圈、百花齐放、争奇斗艳 深圳商圈发展 城市中心西移，商圈由东门到华强北到南山三级跳这种由中心向外围扩张的发展趋势 东门商圈 华强北商圈 南山商圈 深圳商业发展趋势图 城市中心西移，商圈由东门到华强北到南山三级跳这种由中心向外围扩张的发展趋势，将给东门商业市场带来挑战，深圳商业市场竞争异常激烈。 自04年深圳万象城开业以来，深圳兴起了造MALL运动。新兴商业在业态、形象及档次等方面产品综合素质的提升城市整体的商业素质，但东门商圈近几年变化不大，基本上无大型项目推出，老化现象严重。 各商圈虽各具特色，但是同一商圈内新兴的商业项目在业态及消费群体定位方向均有一定程度的雷同。 新商业项目不断地涌现，大多为体量大档次高的购物中心，将会分流更多消费者 东门商圈特点 东门商圈是深圳最早的商圈，但档次低、业态重复现象严重 是深圳著名的商业中心，是深圳最早的商圈 日均人流量平均在60万左右，购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。 历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜，成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区，也成为港人在深圳消费的首选区域 。 东门商业区缺乏整体规划，商业业态重复严重，经营者缺乏专业经营知识等种种原因，东门商业日益低档化。 东门面临的问题 东门商圈缺乏整体规划、档次逐渐走低、同质化严重，业态层次单一 东门商圈面临的问题： 缺乏整体规划 整体商圈缺乏统一规划、大多为旧楼改造而成、硬件条件较为落后 档次逐渐走低 主要经营中低档次商品，造成东门商圈客户逐渐走低 低层旺销、高层滞销 一、二层铺位销售火暴，但三层以上销售阻力较大，自三层以上空置率逐渐增加 同质化现象严重，业态层次单一 东门商圈各商场同质化现象严重，业态功能单一主要以服装销售为主 东门商业地图 东门百货、专业批发市场、主题商场均经营良好，部分定位不明确的商场经营状况较差 东门天虹 太阳百货 东门茂业 新2000 八达商城 东门鞋城 天龙商业城 南塘商城 新2000、南塘商场、八达商城、天龙商业城 新女人商场、东门鞋城、德奥商城、鸿基工业城 白马服装批发市场、骏马服装批发市场、白马布匹批发市场、京华布匹批发市场、华佳窗帘布艺批发市场 东门天虹、东门茂业、太阳百货、东门町 缺乏明确主题及定位，大面积空置 其它 经营良好 主题商场 除个别外，其它均经营良好 专业批发市场 经营状况良好 百货 东门百货、专业批发市场、主题商场均经营良好，但其它商场销售完毕后由于缺乏统一经营招商管理、定位模糊导致空置率较高。 东门商业租售价格 东门商圈各项目租金差别较大，离本项目较近的项目租金水平相对于核心商圈项目租金有较大差别 500元左右 只租不售 五层 东门白马宝华楼 800-1200 只租不售 一层 新白马服装批发市场 300-400 只租不售 二层 600-1200（街铺） 300-500（内铺） 15-25万（街铺） 8-15万（内铺） 一层 120-180 只租不售 三层 100-400 3-5万 二层 八达商城 300-500 只租不售 一层 白马布匹批发市场 180-250 只租不售 一层 京华布匹批发市场 400-600 10-18万 二层 300-400 8.5-13万 三层 600-1200（街铺） 300-500（内铺） 15-25万（街铺） 8-13万（内铺） 一层 只租不售 12-35万 8-12万 售价（元/平方米） 二层 一层 二层 楼层 100-150 600-1500 九龙城 100-400 南塘广场 租金（元/平方米） 项目名称 东门町集购物、餐饮、休闲、娱乐