济宁金乡城南项目市场研究及物业发展建议中.pptVIP

区域有方向、且正在成熟，竞争姿态是安份的追随者？还是差异化？ 本案的最大优势集中在低成本和规划交通的高起点及尚未建设所带来的产品提升空间上 ”高举、低打“的策略方式——高形象与精神属性的综合体起势，合理总价斩获广泛客群 总则与要素下，物业发展建议体系构建 * 产品突破 竞争项目整体布局均为兵营式排布，景观节点缺乏、较为单调，不同产品及分区难以形成组团。整体排布缺乏个性。 整体布局 通过对建筑的整体排布，形成一定的组团效果并配置相应景观节点，以提升居住品质和居住氛围，在项目总体规划上形成有利条件，以此提升竞争力。 产品突破 户型 竞争产品两室面积以90~105平方米居多、三室两厅面积以110~125平方米居多，且基本为多层产品，户型面积紧凑型方向上仍有突破空间； （个在售项目价格差距不明显）。 缩减相同功能的户型面积、控制总价，使项目产品在总价上具备先天优势 ！！ 产品突破 户型 通过对竞争对手的户型分析，以及市场热销户型的调研，我项目在产品设计方向上应满足以下几点： 畅销产品为90以下两室及110左右三室，进一步压缩面积将是项目产品更具竞争力； 户型方正、南北通透与全明设计为基本动作； 合理布局各功能区，动静区分、动线设计合理，提高主卧私密性等为提升动作； 适度增大赠送面积、提高性价比，户型设计具备一定特色为竞争加分动作。 本项目角逐金乡市场的机会点 适合并刺激需求的品质产品 企业与项目的良好形象 具有竞争力的产品价格体系 现代宜居的城市住宅，作为城市发展核心方向的标杆力作； 提升项目包装水平、树立开发商良好的社会形象及市场口碑； 更具竞争力的性价比体系，以抢夺市场客户。 市场机会点挖掘 除楼盘自身打造的要求外，教育资源的引入，极为重要，这将是乡镇进城客户及周边客户考虑的重要方面，必须引起我们足够的重视！！ Part 3 项目定位与物业发展建议 企业影响力 弱 强 市场实现能力 弱 强 领导者 机会主义者 跟随者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 —市场领跑者 —游戏规则的建立者 —区域影响者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 挑战者 宜居 高性价比 高形象 领先的产品性价比体系 领先的附加值体系 形象展示的高端化、现代感 大尺度公共开放空间彰显项目气度 首席现代宜居社区 整体布局 景观园林的人性化配套 项目定位 加入产品同质化竞争激烈的行列中，无异于断送项目前程！在市场容量较小的市场，只有做到”第一“，以领导者的身份方能成为消费者热衷的品牌。 项目定位 金乡首席现代宜居社区 核心问题界定 激烈竞争的成本性市场中，作为在金乡处于竞争优势不明显的城南片区，在片区认可度不高的情况下，如何增大竞争筹码，吸引以满足居住功能为主的本地低端置业需求以及金乡周边乡镇进城客户的需求，以期利润与消化速度的均衡、可控？ 通过对本地房地产市场研究，以及对竞争格局的判定分析我项目核心问题的界定如下： 明晰价值与竞争 ——地块的资源特征，决定了本案的竞争资本； ——地块与外部的关系，决定了本案的竞争地位。 VS主城区片区：城市新区，开发重点方向；土地资源充足，利于形成大规模社区；配套弱势 VS开发区南部：腹地购买力水平尚可，紧邻对外交通设施，沿河； VS相邻项目：战友与对手；规模较大利于超越。 与外部的关系 规模大利于自身配套，沿河道，具备一定自然景观； 处于金乡城市南部高起点规划区域； 周边腹地具有一定购买力水平 。 地块的资源特征 提升片区形象 核心问题 树立片区内居住标杆 项目定位 项目发展战略 全面超越竞争楼盘，造就开发区宜居典范，提升片区的现代感形象 打造区域内的标杆楼盘，以高性价比吸引置业 核心价值塑造 宜居大盘 产品性价比 现代感 竞争姿态——在不可避免的红海战中， 以强调现代化主张和宜居诉求来建立市场的差异性与价值感。 项目整体目标：快速回转现金流+提升居住氛围及认可度+利于整盘产品的顺利销售 营造精神属性 ——城市、 现代、标杆 宜居品质立势 形象高端 低总价走量， 中低端产品 以高性价比 广促成交 以预期落差， 放大客户 蓄能 低打 高举 价值的实现 物业发展建议的目的与总则 * 承接定位与方案 解决核心问题 体系构建总则 定位明确了客户后，物业发展建议解决— 满足客户的价值敏感点？ 树立整体宜居、城市、现代的总体形象 力求实现的方案目标— 在利润最大化前提下，兼顾持续稳定的现金流？ 将所做所为放置在客户易感知，对其敏感并愿为其埋单的方面 专注投入与产出的关系，不做无效果的投入 于定位 配合并支撑项目的整体档次、形象、客户 于方案 在开发利益最优化方案的深化方向上 于产品 住宅产品定