江阴斯波尔地块市场研究及定位报告下.pptVIP

产品定价分析 – 写字楼 写字楼定价分析： 项目周边长江路新中心项目开盘价格11000元/平米，目前低区办公价格13000元/平米，高区办公价格16000元/平米。和本项目区域位置有可比性的，同样在工厂园区内的总部一号项目办公楼开盘销售价格在7000元/平米，目前高区价格9000元/平米。 项目所在区域未来是政府规划的商办区域，未来周边拟建办公楼项目较多，竞争较激烈。 项目办公楼位于建筑的高区，按照高标准建造，因此价格定位可以稍高。 根据以上分析，建议价格定位：均价10000元/平米 SOHO公寓定价分析： 总部一号少量Loft公寓毛坯交房，在售价格9000元/平米。 SOHO公寓产品在江阴市场上较为稀少，销售情况良好，但市场产品均以LOFT形式面市。 由于本项目无法建造LOFT形式的SOHO公寓，故无法得到小户型大面积，建议产品价格适中即可。 根据以上分析，建议价格定位：均价11000元/平米 产品定价分析 – SOHO公寓 产品定价分析 – 酒店式公寓 酒店式公寓定价分析： 市场在售酒店式公寓项目较多，品质层次不齐，价格不一。戴斯LOFT公寓开盘价11500元/平米，目前16000元/平米，该项目地理位置较好，但产品品质一般；长晟豪生精装修酒店式公寓开盘价格11000元/平米，目前13000元/平米，该项目地理位置与本项目较接近 未来市场上即将推出其他新楼盘，地理位置相对比较中心，销售指导价格基本在13000元-15000元。 另一方面本项目周边未来住宅类产品较多，销售价格基本在9000元-10000元/平米。 根据以上分析，建议价格定位：均价12000元/平米 产品定价分析 – 产权式酒店 产权式酒店定价分析： 江阴市场上产权式酒店项目较少，目前已售完的戴斯酒店客房销售价格22500元/平米，包租15年，年回报6%。按5年回报一次性在总价中抵扣，销售价格是15750元/平米。 项目所在区域目前周边以企业厂区为主，未来规划是总部办公区， 所以酒店在未来市场上是有较大的升值空间的。 根据以上分析，建议价格定位：均价12000元/平米 酒店式公寓销售支持点： 小户型、低总价 精装修，拎包入住 专业团队管理，无须操心 投资回报高于住宅，投资价值高 物业增值性能强，增值空间大 物业收益稳定，投资风险小 项目产品之间存在强烈的支撑性 产品描述： 以两房两厅为主，面积60-90平米 主力房型面积60平米 精装修（含厨房），拎包入住 提供专业酒店式物业管理服务 酒店式公寓产品定位 酒店式公寓大堂设在一层 大堂挑高 公共部位豪华装修 室内个性化装修（中式、欧式、简约） 配套健身中心、商务中心（商业配套） 专业物业管理服务 酒店式公寓配套设施： 品质定位具体标准 交房标准：豪华精装修 设备标准：合资电梯、管道煤气 装修主材：部分国产，部分合资品牌 室内设计：聘请著名设计师 会所设施：美容健身中心 物业管理：聘请五大行物业管理公司 项目物业品质定位——酒店式公寓 产品描述： 两房两厅，面积75-135平米 主力房型面积80平米 全装修 SOHO公寓销售支持点： 全装修、简约风格，基本配置即可使用 办公、居住两相宜 可投资，可自用 SOHO产品定位 大堂挑高 公共部位豪华装修 电路：双路供电系统 通讯设施：光纤入户 SOHO公寓配套设施： 品质定位具体标准 交房标准：全装修 设备标准：合资电梯 装修主材：部分国产，部分合资 项目物业品质定位——SOHO公寓 产品描述： 标准层1400平米 主力房型面积80-150平米 5A智能 毛坯交房，公共部位精装 办公产品销售支持点： 项目周边是成型的大规模产业园区，企业集聚度高，区域潜在购买群体多 长江路延伸段 开发区未来规划商办区域 写字楼产品定位 装修标准： 外墙装修：仿古花岗石及玻璃幕墙 内墙装修：电梯厅：吊顶：弧形板天花 墙面：不锈钢饰面 地面：花岗岩 办公室：吊顶：轻钢龙骨石膏板粘贴矿棉板 墙面：乳胶漆 地面：水泥地面 空调：VRV空调系统 电梯：客梯 公共洗手间：进口洁具三件套 电路：双路供电系统 通讯设施：光纤入户 灯具：格栅灯 写字楼配套设施： 项目物业品质定位——