武昌万科长征村地块市场定位报告2.pptVIP

近期房地产市场政策解读 * 公积金贷款利率上调 （2010.10.19) 一、从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。 二、从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。 三、从2010年10月20日起，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。 润业观点：公积金贷款利率上调，是继新“国五条”提高购房首付和贷款利率之后，和央行加息并出的组合拳，旨在抑制目前非理性的购房需求，但其效果还有待进一步观察。 近期房地产市场政策解读 * “鄂六条”出台，加强楼市调控 未提“限购令”（2010.10.20） 湖北省出台了《关于进一步加强房地产市场调控防止房价过快上涨的通知》（以下简称《通知》）。与一些地方出台“限购政策”相比，湖北楼市新政没有对购房进行限制。 1、湖北省楼市调控将严格差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买首套商品住房的家庭，首付款比例不低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。 2、完善商品住房预售制度，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在3日内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 3、严肃查处经纪机构与房地产开发企业联手炒作、哄抬房价，违规进行房地产转让业务，怂恿客户签订 “阴阳合同”等违法违规行为。 4、对市、州、县政府稳定房价和住房保障工作进行日常巡查与年度考核 润业观点：“鄂六条”是对新“国五条”的重申，其条款基本保持一致，只是在某些细则上更加具体，并未提及限购。 * 商业物业开发其他建议广场、绿化节点设置建议 * 在大的景观节点上设置互动型景观设施，如：大型主题绿化、特殊雕塑等，并利用巨型天幕将其串联，形成日夜变换的特色景观； 景观可随着时间、天气、光线的变化而变化； 以此吸引人流量，尤其是家庭型消费群体。 商业物业开发其他建议内部交通设置建议 * 顺应竖向交通设施的错位，横向天桥亦可错开布置，带来新奇的购物感受。 同时，也使得商业街区2、3楼商业动线更为灵活、合理。 商业物业开发其他建议停车位设置建议 * 以目前武汉市社区商业中心停车位与商业面积的对应经验值判断，本案停车位应设置约为100-150㎡商业面积对应一个车位； 即本案车位至少应设置约为400-800个。 本案合适的商业产品面积约为6-8万方 商业物业开发其他建议工程及物业条件建议 * 为顺应商业物业发展的需要，以及在商业运营中能够较为灵活的对业态进行调整，建议本案在商业物业的设计施工中，充分考虑商业物业的水、电、承重等指标，特别是需要充分预留餐饮业态所需要的水、电、气、排污等管道。 （详细指标另附文件说明） 商业物业开发其他建议相关区域商业氛围延续建议 * 在本案其他地块与商业街区对接的区域内，可以以住宅底商的形式延续其商业氛围，带动部分住宅底商的销售，也使整个商业街区更为完整； 项目开发建议 * 项目经济测算 开发时序建议 项目经济测算测算依据 * 价格及体量确定： 根据武汉市现有社区商业中心商业物业租金水平与销售价格分析，预计本案商业负一楼售价约为1.2-1.5万元/平方米；一楼售价约为2.5-4万元/平方米；二楼物业售价约为1.5-2.5万元/平方米；三楼销售价格约为0.8-1万元/平方米； 根据初步测算，本案步行商业街区大约为4.44万方，其中，可售面积约36400平方米（一楼18200㎡，二楼18200㎡），自持面积8000平方米（三楼8000平方米，约占单层面积的40%-50%）； 影院单体预计约为1.26万 方，其中可售面积一楼4200平方米，二、三楼自持面积8400平方米； 地下一层超市面积1.5万方，建议开发商持有； 项目经济测算销售收益 * 物业类型 销售体量 万方 销售均价 万元/㎡ 销售回款 亿元 商业街区一楼 1.82 2.5-4 4.55-7.28 商业街区二楼 1.82 1.5-2.5 2.73-4.55 电影院单体一楼 0.42 2.5-3 1.05-1.26 合计 4.06 / 8.33-13.09