江阴某地块项目市场研究及产品定位报告中.pptVIP

* 未来2-3年市场酒店式公寓项目上市量明显较大，项目多集中在城中、城市客厅、城西、城东片区 名称 区域 位置 预计总建面 开发商 预计入市时间 江南尚城 城中 朝阳关南路东,二中操场南侧 14000 忠心江南 2011年 华府天地 城市客厅 滨江路南侧，香山路西侧 35000 雅盛投资 2011年 摩卡国际 城东 新华路南侧，东外环路以西 —— 雅盛投资 2012年 新长江雅阁 城西 普惠路东侧，五星路北侧 25000 长江房产 2013年 总部壹号 城西 滨江路北侧，通渡北路西侧 9000 宇邦置业 2011年 3.1酒店式公寓市场分析 酒店式公寓市场分析小结 3.1酒店式公寓市场分析 从江阴在售楼盘和将要入市的户型来看，主力户型面积集中在60-80平方米，本案酒店式公寓的主力户型面积可以此为参考.另外美桥建议在设计过程中，要充分考虑“户型”和“朝向”问题，这两个因素直接影响“去化速度”和“销售价格”。 随着江阴高品质的酒店公寓入市，我们看到LOFT户型（总部一号）、产权式酒店（戴斯）、精装酒店式公寓（长晟豪生）均已得到市场认可，但未来会有众多品牌开发商入驻，多个酒店式公寓将进入市场，酒店公寓市场整体竞争压力增加。 3.2写字楼市场分析 本案 酒店式公寓 新中心 中央金座 总部壹号 芙蓉国际大厦 2 1 4 2 1 3 4 3 江阴代表性写字楼概况 江阴代表性写字楼——新中心 地址:长江路与凤凰路的交汇处 占地面积:1.53万平米；建筑面积:4.50万平米；容积率:3 土地年限:40年 层高：办公3.6米，商铺5米，一楼大堂10米挑高，裙房1-2层中庭挑空 建筑类型：1-2层底商12000平米，3层3000平米会所，4-26层写字楼30000平米 标准层：1300平米，6梯9户 开盘时间：写字楼2010-08-30; 交房时间：写字楼2012-10-31 建筑品质：写字楼夹层玻璃栏杆、保温玻璃、黄色铝材、金属百叶， 奥的斯电梯、大金中央空调、双层真空6+12A+6玻璃等 总套数：办公202套+商铺17套（已售165套办公，4套商铺） 房型面积：80平米-150平米办公； 主力房型面积：80-150平米 主力总价：104-195万 目前价格：低区办公12000元/平米、高区办公16000元/平米；商铺32000元/平米 装修标准：毛坯 停车位:：533个 物业管理费:写字楼2.8元/平米/月 平均去化:24套/月 江阴代表性写字楼——新中心楼盘分析 新中心楼盘优势分析： 地理位置优越：位于江阴市政府重点打造城市客厅核心地段，坐拥长江路，向西与黄山路交汇，与锡澄高速一起，形成了市政路和高速组成的立体交通网络，项目周边有市政府、五馆一中心、行政服务中心等政务机构环绕。 装修品质优势：奥的斯电梯、大金中央空调、双层真空6+12A+6玻璃、断桥铝合金 等高品质的装修配置。 停车位优势：地下1、2层是停车场，设计车位比近1：3 ，有效解决普通办公楼配比1:1停车难问题。 办公配套：地面1、2层规划为1.2万平米的商业，计划引入金融、证券、大型餐饮休闲等商务配套。3层是大型的百富会尊爵俱乐部顶级商务景观会所，楼盘北面有一个4000㎡的空中花园 。 户型优势： 80-300平米不等，可根据客户需求进行自由组合。单套最小开间8.4米，最大开间25米。大厦进门大堂面积达到500平米，挑高10米，精装修所有公共空间。 层高优势：3.6米 开发商的品牌效应：江阴城镇建设综合开发有限公司是江阴26年的老牌开发商，在江阴口碑上佳。 新中心购买群体分析： 美桥市调组在和新中心销售沟通，和同周边人员的市调过程中，了解到新中心有12个整层购买的大客户，其余是一些投资客，购买群体主要有钢铁、服务业、贸易、装修设计等公司和部分江阴本地及周边较富裕镇的投资客群。 江阴代表性写字楼——总部壹号 项目整体情况： 地址:滨江路北侧，通渡北路西侧 占地面积:13.11（亩）建筑面积:4.80（万平米）容积率:5.49 土地年限: 40年; 层高: 一房和二房公寓3.3米层高；第5层LOFT公寓5.1米层高 建筑类型:5A甲级写字楼30000平米、精装酒店式公寓9000平米、精品商务配套6000平米、奢华五星级大堂1000平米 其中办公部分： 开盘时间：2010-9-8 ；交房时间：2012-5-1 建筑品质：采用干挂石材和玻璃幕墙一体化外立面；5A智能化系统，网络通讯系统，高层配备15人高速电梯，VRV品牌中央空调系统，24小时循环高空换气 写字楼总套数：400套,（已售280套；剩余120套位于21-27层） 房型面积:标准间60平米，标准层1500平米，可自由组合 主力房型面积:60平米；主力总价:54万元 目前价格:低区办公70