某项目总体规划建议.docVIP

一、总体规划建议 1、总体规划思想 站在城市的前沿，以超前的理念，规划一个符合国际文明居住标准，代表未来人居方式的前瞻性高品质社区。 创造城市副中心代表性健康休闲社区，为尊南大道沿线高尚住宅开发创造一个有代表性的居住模式，塑造夺目的区域形象。 合理的景观系统确保优美的生活环境质素，根据场所空间的不同，营造不同的景观空间和形态。 景观系统分析 景观结构 景观空间 景观形态 园林肌理 心理感受 公共空间 社区及组团景观 人造景观 草地、树林、人工湖、硬地、景观小品 共享、邻里、亲和 私密空间 私家园林景观 未来景观 个性化、私家园林、立体绿化 个性、归属、自豪 泛会所国际视野居住概念 主入口商业步行街会所以“健康、养生”为主题，定位为国际健康俱乐部，以商务运动馆、温泉SPA、室内恒温泳池、美体健身机构、健康咨询中心等功能配套为主。主会所提前建设，前期作为营销中心使用，展示部分配套聚焦市场关注；交房后对外开放，除为业主提供超越想象的配套外，还可以吸引城市人流，开拓不同的土地经营方式。 社区内会所以“休闲、娱乐”为主题，主要服务于社区业主日常需求，规划老人活动中心、棋牌室、医疗室、阅览室等。部分高层底层架空，规划儿童活动天地以及户外健身设施等。 以完全开放的商业配套提升地块价值，树立社区形象 大型商业独立规划，构建全面完善的家居生活配套与主题性城市广场，如名品家居城，大型便利超市、知名影院机构等，以震撼的商业配套充分满足高尚社区的需求。沿街商业及主入口商业全面满足区域消费者餐饮、购物、生活、休闲的需求。 2、整体规划原则 明确分期开发轴线： 将每期的发展土地设计成为一体，尽量保证分期开发不干扰入住。 小区级别道路沿分期开发轴线布置，减低分期开发被道路分割的影响。 国际健康俱乐部与商业街及城市广场构成视觉走廊 在地块中央设计一条视觉走廊和景观轴线。 保证居住区的安全与私密性的同时，创造开放式的感觉，不致有压抑感。 国际健康俱乐部要通过突出的形象吸引遵南路上的视线焦点。 创造具有代表性的建筑风格 充分考虑建筑本身的景观作用，以欧美式建筑风格满足当地中高端消费者的需求。 整体风格的一致性与个性化的和谐统一。 社区入口标志的代表性建筑物，要具备国际化意象。 合理的人车交通系统 考虑“私车时代”的居住模式，尽量让住户将车方便快捷地开到自己家。 道路严格分级，尽量采取尽端封闭的机动车道，确保区域通达的前提下，减少穿越住宅区的机动车道路。 道路交通系统功能细化，充分利用地形和高差建立一个完善的步行系统，组团间及环路多设置健康步道。 、 二、产品档次定位 规划设计、环境配套、物业管理等综合素质一流的高品质、高品位的多元主题复合型健康休闲小镇 三、产品功能定位 1、作为70万平方米的大社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，满足多样化的需求。 2、4.1的容积率属于较高的住宅社区指标，绝大部分住宅产品将以高层形态出现。为了提升整体社区形象，前期组团适度牺牲容积率，考虑规划小部分花园洋房，力求产品创新。通过中后期组团的酒店、酒店式公寓产品及住宅高层消化容积率。 3、高层产品在当地存在很大的竞争，应适当考虑部分板状产品，在产品的户型之外，产品的个性与主题也显得非常重要。几个组团都应该有各自的主题，水、湖、森林或者运动，每一期产品在建筑形式和产品突破上要有创新。 四、产品形态定位 主题公寓系列 总建约61万平方米 （6-8类） 1、花园洋房（9-11层/120-140平方米） 2、白领健康公馆（18-22层/80-100平方米） 3、景观生态公馆（22层/110-130平方米） 4、名人公馆（28层/130-160平方米） 5、空中院馆 （18-22层 /130-150平方米） 6、酒店公寓（28-30层/35-60平方米） 社区公共空间 总建约10万平方米，其中城市广场5万平方米、酒店3万平方米 1、主干道风情街域（两层商业规划，局部三层，临遵南大道） 2、国际健康俱乐部（临遵南大道） 3、主题会所（社区内部） 4、时尚城市广场（独立商业体，临共青大道二号线） 5、花园式街域（两层商业规划，临社区南向干道） 6、四星级酒店（社区品质提升型产品，后期开发，销售、自营、抵押套现等多种选择、临社区北向干道） 7、幼儿园、管理用房等 五、一期产品建议 总开发周期：五期 根据资金及市场情况，可以考虑期内分组团开发。 1、一期产品组合 拟开发总面积——8万平方米 住宅近7.2万平方米，花园洋房+白领健康公馆+景观生态 公馆组合 国际健康俱乐部3000平方米，其它可售商业3000-5000平 方米； 注：国际健康俱乐部前期暂不对外销售。 2、户型配比模拟： 产品形态 房型