2011揭阳创鸿帝景湾项目整合营销策划提报上.pptVIP

* 项目整合营销策划提报 2011年10月10日 揭阳·创鸿·帝景湾 简 报 大 纲 市场研究分析 目标客群定位 整合营销策划 销售执行规划 简报思索（以销售为结果导向） 他们是真正的社会财富阶层 他们未必是揭阳人 他们大多为二次置业以上 强化“创鸿”与“帝景湾”的品牌优势 差异化营销推广强势突围 区域拓展成就潮汕富豪湾 全程整合体验式营销营造良好口碑效应 高规格的案场接待让他们感受尊贵 揭阳首创实体样板房体验让客户感受产品高质保障 产品体验结合五星级服务让他们认同价值 多重现场促销组合让他们感觉实惠 市场低迷谁来买创鸿·帝景湾 如何吸引目标客户关注创鸿·帝景湾 如何促使目标客户购买创鸿·帝景湾 市场研究分析 三四线城市总体特征 一、二线城市限购限贷波及三四线城市 2011.06.07 地域概念被扩大 空间距离、心理距离缩小 整体疯涨形势得到压制，整体进入稳定上涨阶段； 全国性限贷形势严峻，开发商与投资客户贷款压力加大； 三、四线城市地域概念被扩大，一方面是受传统村落的影响，另一方面与三四线城市交通便利性差有很大的关系。 空间距离、心理距离被缩小，与一二线城市相比，高成本的广告口碑传播效应 市场需求以本地需求为主，中高端客户流失严重 本地需求为主，揭阳消费群体投资理念相对较早，投资需求比例早期基本能达到百分之三十左右，基本赶上一二线城市； 真正的社会财富 阶层 中高端客户 白领 公司高层 普通人群 工人、农民、初入职场的工薪一族 该部分人群流失严重，城市化进程必然结果 客户缺乏忠诚度 尽管创鸿地产在揭阳占有率将近百分之八十，但对于三、四线城市客户忠诚度不高的特点，三四线城市客户一般对价格较为敏感。 市场观望情绪重， 销售面积同比减少，成交均价出现小幅下滑。 供求表现 价格表现 揭阳市场表现 今年1-9月，全市房地产开发投资总额20.35亿元，相较去年同期投资额增长113%。新建商品房销售面积53.55万平方米，销售面积同比减少3.81%。 今年1-9月，揭阳市区新建住房价格3553元/平方米，比2010年的3582元/平方米降0.81%，普宁市1月-9月新建住房价格3268元/平方米，比2010年的3060元/平方米涨6.80% 。 揭阳整体格局 在《揭阳城市总体规划2010-2030》公示稿中，揭阳城市主城区发展总体空间规划结构为“一体两翼”，分为三个市级公共中心，分别是东山行政办公中心，榕城传统商业中心，渔湖商贸、文化、体育中心。 东山板块 玉都板块 岭南水城板块 临江板块 高端客户集聚地 玉器市场以及金属制造业市场两大产业支撑 玉都板块 板块 临江板块 东山板块 岭南水城板块 概况 沿江绿化带加紧建设中，“沿江开发、跨江发展”的核心所在。 东山区地处揭阳重要规划中央区域，交通四通八达，北有黄岐山山脉，南为榕江内湾，东有揭阳楼及揭阳广场，西为现在已经成熟的市中心。整体定位为东山行政中心。 榕城地处潮汕平原中部，榕江流域中段，背倚黄岐山，周环榕江，地理条件得天独厚，素有“海滨邹鲁”“水上莲花”“东方小威尼斯”之美誉。 住宅 市场 优势 江景、交通网络、绿化带规划建设中 区位优势明显，交通方便，商业配套齐全、教育资源丰富 榕城老商业中心配套齐全，旧城改造如火如荼进行中，区位战略定位清晰，“岭南水城、商旅旺城、文化名城、和谐榕城” 竞争分析——整体格局概况 竞争分析——楼盘分布（换图） 本案 重点项目调研分析———临江一带 宏和·榕江明珠 —— —— —— —— —— —— 宏和 ·榕江雅苑 2011.2.6 2011年元旦 —— 一期：2010.8.28 二期：2010.9.18 三期：2010.12.18 四期：2011.7.31 2011.08.06 开盘时间 中建·榕江华府 4100 70% 1100套 160-180m2 建华 电力· 榕江一品 宏和·贵源豪湾 世联 乐万邦·星河城 4000 60% 855套 140-180m2 —— 顺风·榕东新城 世联 乐万邦·香槟公馆 —— —— —— —— —— 乐万邦·汇金华庭 园心均价4800二线江景5600一线江景7800 四期临江售罄，去货率80% 四期推货344套 临江236m2 其他125-160m2 世联 乐万邦·水岸花城 6200 60%-70%（开盘当天20-30） 100套，分层推出 180m2 建华 宝德·时代华府 销售均价 去货率 推出体量 主力户型 代理 项目名称 2011.01.01 汇景豪园 —— —— 开盘时间 —— —— —— —— —— 玉都皇庭 —— —— —— —— —— 大世界翡翠城 兰溪庭院