2011年上海城建无锡蠡湖地块竞标报告上.pptVIP

* 北塘区：无锡传统印象中的混杂区域，受惠于地段优势逐步发展的片区 崇安区：成熟的无锡核心区域，趋于老化 锡山区：工业集群区和农业基地，非高端 新区：以高科技、工业园为拉动的区域，客户文化层次相对较高 南长区：近城市核心区域的成熟区，客户最为多元化 滨湖区：靠政府规划拉动的潜力片区 滨湖区：未来城市中心，高端居住区 滨湖区的形象、环境、交通、配套等各方面指数均达到较高标准，被认为是无锡未来最发达的区域，而且因此对各类客户拥有最强的牵引能力 区域格局： 各区域特点鲜明，客群层次分明，滨湖区最具客户牵引力 滨湖区拥有丰富的风景资源，是无锡“城市南进，产业北移”城市发展战略的重点区域； 距离中心城区车程在20分钟以内，是一个开放式、生态型的现代化新城；主要功能定位为商务商贸中心、科教创意中心、休闲宜居中心和政务中心； 从无锡市城区 “七片一带”的总体布局结构看，滨湖区也处于一个高品质居住区。 城中区：居住生活为主，承担城市综合职能 太湖新城：教育、科研、旅游、高品质居住 蠡溪区：以以旅游居住商贸体育为主的综合区 山北区：居住功能为主，保留传统工业 东亭:以工业、居住、商贸为主的综合区 锡北区：居住、物流、工业及高科技园 新区：以工业、居住、物流为主的综合区，是无锡最主要的高新技术产业区 1 2 3 4 ６ ７ ５ 7 1 2 3 4 5 6 无锡七片一带规划 滨湖区 市区 太湖 新行政中心 滨湖区： 滨湖区是无锡城市发展战略的重点区域，也是无锡传统的资源性高端居住区，资源丰富 * * 南长次中心板块 市中心板块 河埒口亚板块 蠡湖新城北块 太湖新城板块 以配套及品牌开发商驱动 代表楼盘：山语银城、万达广场、紫金英郡、阳光嘉园 板块均价：洋房：10000元/㎡，高层：8500-9500元/㎡ 客户特点：大多数为区域内自住改善型客户，看重区域的环境及配套 资源驱动、城市驱动 代表楼盘：瑜憬湾、蠡湖香榭、湖滨壹号、蠡湖一号、太湖锦园 沿湖均价：高层：15000元/㎡，洋房：14000元/㎡ 客户特点：沿湖楼盘客户多以政府公务员和银行人士及生意人为主，看重环境的改善型客户 资源、城市及品牌开发商大盘驱动 代表楼盘：太湖国际社区 洋房均价：15500元/㎡ 湖景高层：14000-16000元/㎡ 小高层：9000元/㎡ 客户特点：洋房客户多为银行及政府人士，主要来自滨湖、崇安、南长，再改客户；高层客户改善自住居多，也有部分投资客，看重居住环境 城市价值及景观、文化价值驱动 代表楼盘：西水东、万科金域蓝湾、香榭一品、欧风新天地 板块均价：洋房：12000元/㎡ 高层：11000元/㎡ 客户特点：多数为私企人员、政府公务员及银行人士，改善客户，以及拆迁客户的回归，看重地段和景观资源 城市价值驱动 代表楼盘：朗诗未来之家、时代上城、茂业豪园、世界贸易中心、清扬御庭 板块均价：洋房：13000-15000元/㎡，高层：8500-12000元/㎡ 客户特点：多数为私企人员，多次置业的再改客户，看中城市价值和未来潜力 政府及品牌开发商驱动 代表楼盘：绿城玉兰花园 板块均价：高层：10000—11000元/㎡ 客户特点：银行及政府以及看重绿城品牌的人士居多，拥有多套物业的再改客户 滨湖区主要由三个板块构成，河埒口、蠡湖新城及太湖新城，蠡湖新城、太湖新城多为资源驱动、城市、品牌驱动型项目 蠡湖新城、蠡湖新城区域多为中高端项目，依据环境及城市发展优势，改善型客户比例高于其他区域 货量供应递减，量价受政策影响大，9.29调控后，市场成交量有所回落 2010年滨湖区居住类物业供应量走低，，主要消化09年旧货。住宅市场供不应求，支撑房价仍在相对高位运行； 滨湖区受4.18新政影响较大，量价齐跌，但又迅速恢复，在9月份已达到新政前水平，但9.29调控后，市场有所回落。 2010年滨湖区成交面积及均价 4.18新政 9.29调控 在全国及无锡经济背景、房产市场的背景下，滨湖区市场预计也将在短期内成交量同比增速上涨的势头难以持续，而成交均价同比增速放缓的趋势将得到巩固，但长期来看，仍处于快速发展的阶段。 近期市场： 视角4 竞争：项目所在区域竞争楼盘分析 蠡湖新城内的项目不仅面临同一区域内的项目竞争，同时，环境类似、位置接近的太湖新城西侧区域也具备着完全的竞争关系 蠡湖新城 太湖新城 通过对地块周边主要项目的了解，如蠡湖香榭、蠡湖一号、湖滨一号等，客户在购买产品时，不仅会对同区域内的产品进行比较，同时还会比较太湖新城的主要项目，包括太湖国际社区、万科魅力城、天鹅湖、融科玖玖城等，甚至包括玉兰花园、观山名筑等项目。 因此，在竞争区域选择及客户判断的过程中，我们将核心竞争范围选择为蠡湖新城区域，重点竞争范围划定为太湖新城西侧（贡湖大道以西），