2011年上海远洋博堡2011营销大纲上.pptVIP

* 2011 大上海的奢华盛宴 ——远洋博堡2011营销大纲 2011年营销目标 9月底 10月底 11月11日 12月底 5月中 售楼处开放 样板区开放 上市销售 8亿总销 约16套 蓄客启动 远洋·博堡 快速前提下，品牌精神的完美演绎 2011年上海5000万以上独栋别墅销售: 1月：3套 2月、3月：零套 4月：24套（上海紫园24套进行信托抵押贷款） 思路判定 低调的奢华 与 轰动上海 对于一个售价预计达到80000元/平方米的项目来讲,很难讲如何低调,温文尔雅不失奢华。极速轰动上海,必须在风格上保持克制,同时手法上必须提升舆论关注度,引爆上海。 集团品牌 与 项目品牌 项目品牌作为一种顶级品牌出现时,其收藏属性更为明显。其美誉度和知名度提升后,集团品牌力将快速提升。项目品牌为先,带动集团品牌。 【难题】 -01- 欲绽大上海奇葩 从上海豪宅市场的结构来看，目前一线豪宅市场的价值关键支撑点还是地段。从汤臣一品，华润九里等项目来看，一线豪宅市场占据着江景、陆家嘴、新天地等上海的绝对一线地段。 浦东星河湾目前已经突破了原有地段的价值，将板块带入豪宅价值序列，但从价格上无法跻身一线豪宅。 板块 驱动因素 均价 （元/㎡） 典型项目 滨江 地段 15万 汤臣一品、中粮海景一号 北卢湾 地段、配套 12万 翠湖天地 佘山 景观、交通 82136 佘山月湖别墅、佘山曼荼园 南外滩 地段、配套 82675 华润外滩九里、丰盛皇朝 北外滩 航运、规划 61689 白金湾府邸、豪景苑 古北 配套、高端社区规划 46136 世纪虹苑 龙华 成熟商圈、地段 56746 徐汇苑、尚海湾豪庭 新江湾 地段、规划 40699 仁恒怡庭、九龙仓玺园 北静安 中心地段、配套 33851 静安华庭 赵巷 环境、规划 26368 合生御廷园、龙湖滟澜山 浦东星河湾 上海星河湾 （数据采集截止到2010年12月) 上海豪宅板块分布遵循地段价值原则，形成市中心、一江（黄埔江）、一山（佘山）三个价值屋脊 罗店美兰湖区域依托美兰湖、高尔夫等资源 已形成别墅居住板块 但，目前区域内尚无5000万以上的顶级别墅豪宅 大上海非传统认知的顶级豪宅区 价位 档位 远洋博堡 0 1x 2x 4Y 8y 难题：在较短的准备期内， 在大上海非传统认知顶级豪宅区域内， 如何将项目提升至高价位高档位双认可位置，并保持快速去化！ 2011年11月 高性价比 高价位+高档位+短时间 高能量引爆 有意义 持续性 高关注度 高圈层 公众开放性 圈层封闭性 一个有关“远洋博堡”的永恒话题 话题需要从一种圈层特质中来…… 【客群DNA】 -02- 仰视 0.025圈层 仰视 0.025圈层 博堡户型面积区间 580-1280㎡ 单价区间 80000-100000元/ ㎡ 总价区间 5000万-1亿 大上海区域的顶级千万豪宅 ■ 摘自招商银行和全球知名咨询公司贝恩公司联合发布的《2010中国私人财富报告》 2009年中国可投资资产1千万人民币以上的高净值人群达30万人，人均持有可投资资产约2千9百万人民币，共持有可投资资产8.8万亿人民币 2010年预计中国高净值人群将达到32万人，高净值人群持有的可投资资产规模超过9万亿人民币 2009年末中国80%的高净值人群居于11个省市，超过50%的高净值人群集中在广东、上海、北京、江苏、浙江等5省市 来源：贝恩公司高净值人群收入-财富分布模型 32万富豪坐拥9万亿财富 高净值人群 0.025%客群 中国顶级富豪 平均每10万人中有25人 年龄层 31-46岁 中国的富裕阶层年龄在31-46岁的占到了64%,这个阶层也成为顶级信用卡消费的主力 富裕人士使用商旅服务的频次远高于其他人群,航空、酒店类是消费较为集中的商户,其中机场免税店和五星级酒店消费尤为突出。此外,日常生活消费则以百货类为主,尤其是奢侈品。 VISA国际组织2008年末提供的数据,中国富豪们每月持卡消费金额超过7万元人民币,位居亚洲首位。 消费额 刷卡额普通人的50倍，最大消费是奢侈品 社会责任 慈善排名捐款上升到第三 纳税仍然被富豪认为是尽企业家社会责任的最好方式,其后依次是环保、慈善捐款、维护职工权益、提高就业率、引领行业等方式。慈善捐款从去年排名第五位上升到第三位。42%富豪通过直接项目,亲自参与慈善。 理财方式： 低风险、流行性高的固定收益类产品从股票转移到房地产 受金融风暴影响，富豪的投资理念趋于保守。选择规避风险投资理念的富豪人数从去年的24%增长到29% ，投资房地产比例将从去年的26%上升到34% 。 购物倾向：境外 他们在消