2008年南昌昌南房地产市场研究分析.docVIP

昌南房地产市场研究分析报告 一、昌南市场板块划分及楼盘列举 昌南楼盘根据区域可细分为三类： 城南区域： 澜花语岸逸园、天伦华庭、剑桥春天、巢蓝郡、尚南云顶（尾盘）、康城、仁兴花城、正荣大湖之都 莲塘区域： 梦里水乡、玺园、毕加索花园、都市晴园、晨晖金谷、银河城、马德里风情、路通城邦 象湖新城： 保集半岛、华达金沙逸都、伟梦清水湾、江西奥林匹克花园 、平安象湖风情、九里象湖城、丰源淳和、南昌居住主题公园 二、城南板块分析研究 区域范围 主要指昌南客运站周边及以南区域，包含莲塘板块。 区域环境 昌南客运站位于南昌小蓝工业区，于2005年年底完工，2006年1月8日正式营运。南昌城区与近郊、远郊因它的建成联系越来越紧密，城南包含莲塘及周边区域居民的出城更加便捷。目前，城区有多条公交线路直抵昌南客运站，周边的商品住房开发也因这一利好逐渐被市场接受，价格更是水涨船高。 金沙大道与迎宾大道平行，到目前为止已经通车，它的修建将象湖新城板块与莲塘板块直接联系起来。另外，金沙大道，金沙一路与昌南大道对接，通过金沙大道，象湖新城板块与桃花路连接，最终与朝阳洲板块整体连接。昌南大道西面连通生米大桥，与红角洲连接，东面这边与昌东大道对接，与城东板块相连。可见，整个城南板块的路网逐渐完善，各大板块之间的联系也愈加紧密。 本区域内一个最大的缺憾在于生活机能配套设施不全，且档次普遍较低。同时工业企业密集，一定程度上影响了居住品质。 个案分布 昌南客运站周边在售个案有巢蓝郡、天伦华庭、康城3期青年才郡、尚南云顶（尾房）、正荣·大湖之都等。莲塘板块经过三四年的开发，多数楼盘已经现房呈现，销售也进入收尾阶段。目前在售个案多为大盘的后续开发以及少量100亩以下的楼盘。主要有梦里水乡（尾期）、毕加索花园、玺园等；小兰工业园周边有都市晴园、华林桃源丰景等；银三角区域主要有路通城邦、贵都国际花城（尾房）、银河城二期、马德里风情等。 待推个案有平安曼哈顿风情、水岸皇庭等，就个案分布情况而言，由原来的澄碧湖西岸沿线和万坊河沿线向澄湖北大道沿线发展。莲塘中心区也有零星小项目在售，但体量极小，对象湖新城楼盘影响几乎可以不计。 产品力分析 本区在推个案规模均较大，如大湖之都、银河城等。案名几乎耳熟能详。新推的个案规模则都不大，除康城三期较大以外，其他都在100亩以内，规模最大的要数正荣大湖之都，达1600亩，其中包含了480亩左右的墨溪湖。上述个案都位于城市的近郊甚或是远郊，产品力由北向南逐步下降。产品形态由多层向小高层、高层转化，也存在一定量花园洋房、别墅以及小高层。从时间纵向来看，同一地段的楼盘产品力在不断提升中。 主力户型上，梦里水乡四期以及贵都国际花城二期推出时间较早，三房的面积相对较大，在123-136㎡之间；从新推的都市晴园、毕加索花园来看，三房的面积都有所控制，面积在104-119㎡之间，且新增房源大部分为2房85左右。从2007年下半年开始，本区域内二房产品的推案量逐渐加大，特别是近期推出的楼盘，例如正荣?大湖之都三期、康城三期等等。面积集中在85-90㎡，且存在偷面积，户型设计的整体水平有所提高，在保证各功能区的完整和应有尺度外，利用率大幅度提高，套型面积得到有效控制，产品竞争力也在不断加强。景观规划和设计越来越受到重视，在保证均好性的同时都设有主题景观带。 价格分析 目前昌南客运站周边多层推出较早已基本去化，目前多层仅剩少量价格在3500元/㎡左右，小高层的价格出现较大松动跌至2500元/㎡，总价范围在22-25万元/套左右， 莲塘板块楼盘在价格上没有较大的松动，均价在2800-3200元/㎡之间，玺园、梦里水乡楼盘相对莲塘均价要高300-500元/平米左右；总价在28-32万/㎡之间居多；莲塘万坊河附近，即靠近银三角区域的常规公寓价格在2200-2500元/㎡。总价主要控制在25万元/套以内。 进入六月份以来，各区段的楼盘价格出现各种名目的促销，折合实际销售价格均有下跌，总体幅度达到16%以上。 去化分析 从销售率上看，昌南客运站周边市场接受度相对较高，楼盘平均销售率在75%以上，其中值得一提的是康城?三期新推电梯房一口价2500元/平米推出，3天去化200多套；莲塘板块的推案量多为去年存量，销售率在50%左右，去化速度相对较慢，对南昌市区客源的吸引力较弱，配套设施也比较低端。 客源分析 昌南客运站周边个案主要面向全市客源，以市区购房者以及周边大型企业如江铃、洪都为主。由于总价相对南昌其他区域而言有相当的竞争力，道路的修建，公交的开通，此类房源对工作3-5年的年轻白领一族有较强的吸引力；莲塘板块的客源以原住民为主，以及在莲塘周边工作的人群。随着市区房价的不断上涨以及土地资源的稀缺，客源面也将逐步扩大到全市。 区域展望 这个区域目前在推规模个案主要集中在昌南