2008年南阳市裕邦方舟城项目研究报告.docVIP

裕邦·方舟城项目（一期） 研究报告 南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司 二00八年一月 目 录 1、项目背景 3 1.1项目名称 3 1.2项目建设地址 3 1.3房地产开发有限公司 3 1.4项目法人概况 3 1.5企业概况 4 1.5.1企业背景 4 1.5.2企业现状 4 1.6项目建设规模和内容 5 1.6.1项目地址 5 1.6.2项目的规划设计指标 5 1.7项目研究依据 5 2、项目投资区域环境与区域市场需求研究 6 2.1项目投资区域概况 6 2.2项目区域市场需求分析 7 2.3项目定位分析 8 2.3.1项目周边环境分析 8 2.3.2项目定位 8 2.4产品定位 9 2.4.1产品价值优势分析 9 2.4.2产品户型定位 9 2.5价格定位 10 2.6客户定位 11 2.7综述 11 3、建设条件 11 3.1投资环境及建设条件 11 3.1.1气象条件 11 3.1.2地质水文条件 12 3.1.3抗震设防 12 3.1.4设计条件 12 4、项目建设规划方案 13 4.1规划建设原则 13 4.2建设内容及标准 13 4.2.1建设内容 13 4.2.2建设标准 14 5、环境保护 14 5.1环境保护 14 5.2绿化 14 6、项目组织管理及实施进度 14 6.1项目组织管理 14 6.2项目实施进度 15 7、投资估算与经济效益测算 15 7.1估算依据 15 7.2投资估算 16 7.3资金来源 17 8、销售及经营收入测定及利润测算 18 8.1各类物业销售收入估算 18 8.1.1销售收入估算 18 8.1.2销售税金及附加估算 18 8.1.3销售费用 18 8.2项目销售回款计算 19 8.3资金来源与运用分析 19 8.4销售利润 19 9、财务与敏感性分析 20 9.1赢利能力分析 20 9.2项目不确定性分析 20 9.2.1项目盈亏平衡分析 20 9.2.2项目敏感性分析 21 9.3 社会效益和影响分析 21 10、可行性研究结论与建议 22 10.1 拟建方案的结论意见 22 10.2 项目主要问题的解决办法和建议 23 10.3 项目风险及防范建议 23 10.3.1 项目风险 23 10.3.2 防范建议 24 1、项目背景 1.1项目名称 裕邦·方舟城项目 1.2项目建设地址 南阳市方城县凤瑞路和高速路引线交汇处西南角 1.3房地产开发有限公司 南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司 1.4项目法人概况 名称：南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司 住所：南阳市方城县城关镇潘庄 法定代表人：陶杰 注册资本：1016万元 企业类型：有限责任公司 经营范围：在合法取得土地使用权范围内进行房地产开发 联系电话：0377 邮编：473200 1.5企业概况 1.5.1企业背景 南阳市裕邦佳合房地产开发有限公司是深圳市裕邦佳杰房地产发展有限公司董事长陶杰先生进驻河南地产界新注册的一家全资控股的子公司，陶杰先生系全国著名餐饮连锁企业——深圳市周一品小肥羊餐饮连锁有限公司总经理。该企业自1996年成立以来，凭借成熟的经营理念、先进的管理模式和强大的技术研发力量，目前周一品小肥羊已经在兰州、深圳、上海、南京、广州等大中型城市开设220余家连锁店，总资产达5亿元人民币，企业多次获得“消费者信赖企业”奖，并于2000年通过国际ISO9001—2000认证。在河南项目的前期规划、工程施工以及后期市场营销中，南阳裕邦佳合地产从深圳裕邦佳杰公司抽调了大批资深的工程管理和市场营销人员。 1.5.2企业现状 南阳市裕邦佳合地产开发有限公司，是经河南省工商局审核，南阳市工商局备案，方城县工商局注册，南阳市建委批准成立，主要从事房地产开发的有限责任公司，公司现有职工人数86人，其中专业技术人员35人。公司下设总经理办公室、销售部、财务部、工程技术部、项目部、开发部等部门管理公司、开展各项事务。公司实力雄厚，队伍精干，机构健全，奉守“务实高效、开拓创新、精益求精”的企业精神，追求“设计一流”、“服务一流”，坚持“社会效益第一”。 1.6项目建设规模和内容 1.6.1项目地址 项目位于南阳市方城县凤瑞路和高速路引线交汇处西南角，地处方城未来政治文化中心的核心位置。（如图） 1.6.2项目的规划设计指标 项目规划设计指标表（表1-1） 序号 名称 单位 主要指标 1 土地建设批准用地号 — 方城县（2007）方土用字第202号 2 总用地面积 平方米 62498 3 总建筑面积 平方米 109094 4 其中： 住宅（一期） 平方米 39024.32 商业（一期） 平方米 3882.42 5 容积率 — 1.79 1.7项目研究依据 ◎《房地产开发项目经济评价方