2008年吉安房产投资潜力及消费市场.docVIP

08年吉安房产投资潜力一、吉安市情概况吉安市中心城区规划范围东起赣江、西至天华山西路、南起安泰路、北至吉福路。规划中心城区布局结构采用的主体框架。2007年，吉安市区人口规模发展到42万人左右，建设用地44平方公里；到2010年，市区人口规模发展到50万人左右，建设用地56平方公里，中心城区城市规划总用地15.3平方公里，其中城市建设用地12.3平方公里，山体绿化1.6平方公里，水域1.4平方公里。为把吉安市建成“山水园林在城中，城在山水园林中”的滨江花园城市，吉安市重视园林绿化工程建设、强化园林绿化的管理力度、加大了园林绿化的投入。按照这个城市总体定位和规划，吉安积极实施“南展北扩”，将南面的吉安县融入城区，向北扩展加快庐陵文化园建设步伐，全面深化青原新城区的建设，使得城市的框架迅速拉开。城市化进程进一步加快，吉安的经济和社会进入一个新的历史阶段，房地产再次迎来新的发展契机吉安房地产市场在经济的刺激和推动下获得了长足的发展，市场进一步繁荣和规范。实现新跨越，就是要力争每年经济发展高于全省平均水平，在“十一五”期末进入省先进行列。着力推进两大过渡：一是在发展层次上，推进由工业化初期向工业化中期的过渡。经过改革开放20多年尤其是“十五”期间的快速发展，市人均GDP将突破1000美元。统筹城乡发展，优化城乡生产力布局，做大做强中心城区，全面构建“一小时城镇经济圈”，扎实推进社会主义新农村建设，力争“十一五”期末全市城市化率达到41％以上，中心城区人口达到50万人，“一城三区，两江三岸，山水环绕”的生态园林型区域中心城市初具规模。全市农村基础设施改善，面貌焕然一新，百姓生活更加富足。二、房产市场现状分析1.2007年房产市场凸显五大特性 随着吉安房产市场发展的日趋成熟和规范，消费者的置业心态也日趋理性，开发商开始根据市场的情况，不断更新优化产品，充分满足人们多样化的置业需求。目前吉安房产市场，呈现出以下一些特点：（1）高层时代的来临。2005年以前吉安楼市还处于多层时代，多层的走俏主要与人们的接受程度有关。但这并不妨碍开发商对高层住宅的热情，据观察，目前吉安各大楼盘拥有小高层甚至高层的项目不在少数。即使置业者仍然在观望与考虑中，但不可回避地说，小高层时代已经走进了吉安楼市的发展历史中。随着吉安中心区域地段越来越珍稀、土地成本逐年增长，相对于高层住宅，多层住宅的较低容积率已经不能满足时代发展的需求。从多层到高层时代的跨越是楼市发展的必然趋势（2）大盘开发悄然登场。根据实地调研，目前吉安许多楼盘项目都在100亩以上，如和济春天、梅苑小区占地都在300亩以上，天龙美林印象、星港奥园、康居帝景湾等都占地100亩以上，规模化的开发热潮由此带来小区配套和各项设施的进一步完善，摆脱了小区的配套设施单纯依赖周边配套的局面，如帝景湾小区内部规划建设了幼儿园和大型商场，能够全方位的为业主提供便利，所有的生活细则都包含在小区的半径之内，大盘时代悄然改变着消费者的生活方式。今天，随着天立花园、金鹭花园等品牌楼盘的问世，正式揭开了吉安大盘时代的序幕。 （3）商品房价格稳中有升。吉安大多数楼盘二期项目的价格与一期相比都增长了200－500元㎡。与大中城市房价飚升不同的是，吉安房地产市场是处于稳健上升的态势，吉安房价走高的因素主要有：市场需求旺盛、城市基础设施的完善和功能的日趋合理，以及楼盘自身建设品质的提升，其合力作用产生才是吉安房产市场向好的根本所在。 吉安目前商品住宅的销售均价在00元/㎡左右，青原区稍低，多数楼盘均价在00元/㎡左右，市中心的最高房价已经达到00元/㎡。根据调研信息，吉安市目前在城南的楼盘主要有:创天丽景、信合新城、滨江花园、六合盛世、和济春天(占地330多亩，是目前吉安市开发体量最大、以住宅为主的楼盘)和天立花园 (占地300亩，目前是第二期开发)，均价在00元/㎡左右。城北地区开发的楼盘主要有:康居帝景湾、天龙花园、星港澳园、华鼎香榭丽都、莱茵河畔、一街区、江南御景园、金鹭花园、明珠花园、金鹏花园等，城北开发体量在13万平方米以上。从房地产发展的趋势来看，项目开发主要集中在北面，特别是住宅方面，城北开发速度强于城南，而且主要以多层和小高层为主，发展的速度快，住宅消费也较快。另外，青原区的高层项目也有一定的发展。户型方面以120-130平方米比较多，大户型比较少。房价集中在00－00元/㎡之间。开发企业方面，既有本土的实力企业，又有外地的品牌企业，建筑模式渐趋多样化。购房群体除了周边县市和一些返乡人士外，本市需求还主要体现在民营企业老板和公务员的身上，本土投资需求虽然还较少但已经开始有所增强。 （4）本土企业和外来品牌企业共舞求生。随着福建、浙江、广东等一批外地开发公司的进驻，带来的先进开发理念对吉安房地产产生了重要影响，推动了吉安房产