世联2011年湘潭九华项目定位及物业发展.ppt

湘潭九华项目定位及物业发展建议 谨呈：湖南原弘产房地产有限公司 本报告结构框架如下： 原弘产目标：打造区域内第一个综合体项目，以配套规划聚集人气，突破区域价值瓶颈 世联解读：项目整体价值实现第一，保证项目稳定回现的条件下，逐步提升项目利润回报 开发商目标小结：打造区域首个城市综合体项目，突破区域价值瓶颈，保证稳定现金回流 做区域先行者，填补区域空白，打造区域内第一个城市综合体项目 本项目所处区域如何？有何优势或约束条件？ 项目区位：九华工业园内，距河西市中心10-15分钟车程 九华园区简介 成立于2003年11月，是省人民政府批准的省级经济开发区，现已引进入园企业约140个，投产企业90多家。 园区位于长株潭城市群中心腹地，东临湘江生态经济风光带，西接湘潭大学、南靠湘潭市区，北连省会长沙，区位优势明显，水陆交通便利。 东西横宽16.5公里，南北 纵长14.4公里，土地总面积138平方公里。 区域配套：交通比较便利，高校聚集，生活及商业配套较差 九华园区内有长潭西和上瑞两条高速，园区内路况较好，并设有公交站点，交通便利。 湖南科技大学和湖南软件职业学院，在校师生达4万余人，消费能力可观。 园区内生活配套不完善，仅在信息产业园区附近有少量小店铺。 发展规划：城市发展的领头羊，重点发展的城市产业园区 战略定位：产业新区、滨江新城 打造“千亿园区”：计划到2015年，工业总产值达到1000亿元，财政收入过60亿元，达到再造一个湘潭经济总量的目标。 湘潭市市长：全面对接长沙，成为领跑湘潭经济发展的先行区。把九华打造成新兴的经济园区硅谷，力争将九华申报为国家级湘潭台商投资区、保税区。 周边环境：多个别墅项目在建开发，道路修建，区域逐渐成熟中 项目位于学府路和富洲路交汇处东北角。 金侨城、逸墅庄园、富瑶天下多个别墅项目在建，将带动周边的人口流动和消费水平。 学府路已动工修建，进一步提升园区道路通达性。 项目指标：规模有限，高容积率下的全高层建筑项目 项目指标 总占地:25882㎡(38.82亩) 用地性质：商住综合用地 容积率：7.0-7.5 建筑密度：≤48% 绿地率：≥25% 建筑高度： ≤ 95米 配建设施：地下停车场及地下人防设施 地块现状：地块比较方正，无明显资源优势 红色框地带与整体地块落差约1米。 地块内部，有一小池塘，以泥石地和杂草为主。 地块内有少量农户尚待拆迁。 无自然资源优势 项目四至：两面临路，周边有安置小区和待开发用地 项目四至： 东侧为待开发用地，尚未见施工 南侧为学府路，现正动工修建 西侧为富洲路，富洲路另一侧为金侨城公寓在建中 北侧为红旗安置区，4层楼房，1楼为私营小店，多为小餐馆旅店、也有五金店、通讯小店等 项目属性小结：工业园配套商业区内，中等规模的全高层建筑项目 区域发展前景良好，工业园经济迅速发展，带动区域房地产业的开发和建设。 本项目适合的发展方向是什么，怎样的产品组合具有竞争力，并最有利于实现开发商的目标？ 在7.0以上容积率限制条件下，本项目可能出现以下三种产品形态：公寓、高层住宅、裙楼商业 我们需要这三类产品在对实现目标的效用条件下，从市场竞争、客户需求两个维度进行分析，从而得出适合本项目的物业组成和具体发展方向。 从市场竞争和客户需求两个方面，对各类物业实现高价高速目标的效用进行审视，指导本项目的产品定位。 随着长株潭融城的发展，湘潭房地产市场发展迅速，城市外扩趋势明显，开始多组团、多中心发展 近年湘潭房地产市场供销两旺，整体呈现供不应求的状况 从历年供求来看，整体供应量和销售量都在扩大，除了08年受到政策调控的影响外，整体表现出稳步上升的态势。 而在供求关系上，供不应求的形势日趋明显。 在房地产迅速发展的形势下，城市房地产价格也开始进入快速提升阶段 从历年情况上看，湘潭市场商品住宅均价保持稳步上涨，09年达到最高值； 06-08年3年期间，商品住宅成交均价增幅呈加速态势； 受08年市场拐点影响，09年成交均价增幅减小，但仍未改变价格稳步上涨的态势。 在长株潭融城趋势下，湘潭市房地产对市外及省外人士吸引力增加，外地人士在湘潭购房比例达41% 2009年，湘潭市共销售商品13801套，其中外地人群购买5608套，占销售总量的41%，成为仅此于本市居民的第二大购房主力。 数据显示，随着长株潭三市融城的步伐不断加快，三市之间的联系更加紧密，湘潭市商品住宅逐渐成为其他两市居民购房的重要选择，还吸引了很多一线城市，如上海、深圳等地的居民来投资置业。 九华房地产市场处于起步阶段，目前在售项目较少，主要为低密度产品 住宅产品的销售以舒适性产品为主，多为多层、小高层和别墅 住宅产品价值较低，住宅价格2300-2800元/㎡，别墅价格4200-5000元/㎡ 区域内住宅产品空间优化和产品赠送方面，