民宿業如何創造自己的品牌、定位、特色、行銷的優勢與策略.pptVIP

民宿業如何創造自己的品牌、定位、特色、行銷的優勢與策略 開南大學 觀光與餐飲旅館學系 陳桓敦 副教授 民宿的基本定義 一般個人將其住宅部分居室，以「副業」方式經營之臨時性住宿設施 借住於一般民宅的方式 未辦理營利事業登記，但實際從事旅館業務 BB：床與早餐 簡易旅館 其他 民宿的定位 依現行法律規定 自用住宅空閒房間 副業經營方式 結合週邊自然生態環境資源 民宿特性 小而美的獨特經營模式 具產品特色 具主人親切感 民宿的產業功能 提供房宿：傳統建築 提供餐飲：地方風味 深度旅遊：定點深入 自助旅遊：來去自如 體驗活動：融入地方 結合景點：接觸資源 提升價值：產品直銷 其他 民宿發展立基 價格低廉 自助性高 勞力密集 主人魅力 人情味濃 旅館不足 接近景點 結合社區 風格獨特 民宿的架構 空間設計：民宅、小木屋、古建物等 經營組織：個人、合夥、團隊等 經營型態：住宿、餐飲、活動、套裝等 停留型態：路過、節慶、季節等 輔導機構：地方政府、農會、原委會等 活動型態：生態、生活、生產等 服務內容：解說、體驗、產品等 民宿的型態 休憩活動型：冬山童玩 觀光旅遊型：墾丁公園 宗教民俗型：鹽水蜂炮 農業體驗型：白河蓮花 知識教育型：桃米生態 特定事件型：東港鮪魚 運動健身型：花蓮泛舟 自然景觀型：淡水暮色 人文環境型：九份山城 民宿的發展限制 專業知識不強 供給規模不大 服務品質不穩 法令規章不備 經營管理不易 硬體設施不足 財務資金不足 市場行銷不易 特色營造不顯 民宿發展的關連 生態教育 休閒農業 鄉土餐飲 解說導覽 戶外教學 體驗營 夏令營 中途結點 其他 民宿發展的構面 需求面：市場訴求 供給面：觀光資源 規劃面：特色營造 經營面：營運管理 天時面：時間節令 地利面：環境景觀 人和面：地方發展 綜合面：永續經營 民宿市場行銷的課題 主要宣傳方式 年度行銷費用 民宿主人認同最有效的行銷方法 誰負責民宿的業務推廣 民宿的同業與異業結盟 民宿未來最需要優先加強的軟硬體項目 民宿經營者最需要政府輔導或協助的事項 民宿的經營課題 不易單獨行銷 產品未達效益 特殊主題訴求 主人魅力訴求 市場通道狹隘 定價雜異無章 特定時間週期 特定空間情境 民宿的法規問題 土地問題 地目不符 用地取得 共同產權 特殊區域 難以副業經營 目前經營的民宿經營者大多是專業經營，唯有以專業經營的方式才可永續，並且提升民宿品質。如以副業經營模式，但繁雜的整理工作、訂房作業，使得經營者也逐漸想以專業經營的模式來經營。 民宿的法規問題 特色項目認定 許多經營者認為特色是主觀的、難以界定的，特色包括了：民宿主人的特色、建築特色、自然特色、人文特色、甚至歷史特色等等，要如何界定？光靠地方主管機關認定，是否有失公平性。 資金取得 獎勵制度 民宿業的宣傳方式 自費方式少 以網站為主 路邊廣告招牌 口碑宣傳為重點 民宿經營動機 因動機差異，對於經營模式將有差異。 家庭副業為主 建構社會關係次之 個人圓夢興趣 有效的宣傳方式 口碑最重要 取於傳遞的網路資訊 平面廣告 需加強之設備 行銷為主 設施次之 觀光資源的應用 安全、安靜、乾淨 民宿的經營概念 聚客與滯客 主題與深度 活動與資源 生產與消費 體驗與解說 民宿的客務與房務管理 訂房作業管理 接待作業管理 抱怨處理管理 檢查作業管理 清潔作業管理 維護作業管理 民宿的安全管理 員工管理 鑰匙管理 櫃臺、大廳管理 失竊、遺失管理 異常行為管理：自殺、疾病、死亡 犯罪行為管理：毒品、防搶、防暴、色情 民宿的行銷管道 口耳相傳 文宣廣告 宣傳摺頁手冊 報紙、雜誌 公共關係 網路宣傳即時訊息 留言版 民宿經營成功因素 策略聯盟 資金支持與降低成本 持續提升自己的經營能力 增進提供服務者的Know-how 強化自身經營能力之方向 認識自己 所在區位及市場環境 本身的優勢及劣勢 品牌、餐廳、規模、交通、附屬設施、客房、停車空間…… 認識競爭對手 以SWOT分析 區隔同一區位內同業等級 超越或落後競爭對手各項條件之認知 強化自身經營能力之方向 確立市場定位 產品的特色（characteristic） 產品的品質（quality） 產品的價格（price） 建立自己的形象（image） 市場分析（market analysis） 強化自身經營能力之方向 銷售技巧 業務拜訪：資料來源的取得 媒體 異業結盟 同業結盟 海外結盟 節日促銷 店內促銷：如傳真、E-MAIL、意見卡、客房、餐廳 行銷方式 選定目標客源、進行消費行為分析、確定通路及宣傳方式 運用國際觀光組織通路 配合政府政策宣導及活動 民間團體策略聯盟 網路行銷推廣措施 加入國際觀光相關組織 包裝獨特之民宿產品 提供優質之國際接待務能力 民宿未來發展方向 經營面 （一）民宿